[하반기 부동산] 중저가 '키맞추기' 지속…양극화엔 시각차

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 전문가들은 올 하반기 중저가 아파트 중심의 상향 평준화 흐름이 이어질 것이라는 점에는 이견이 없었다.

이런 키맞추기 흐름이 고가 아파트와 중저가 아파트 사이의 가격 양극화 완화로 이어질지에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

22일 연합인포맥스가 부동산 전문가 12인을 대상으로 실시한 설문 조사에서 이들은 향후 서울 중저가 주택시장에서 고가 주택과의 가격 격차 줄이기가 나타날 것으로 예상했다.

최근 서울 및 수도권 아파트 시장에서 아파트 가액대별 주택담보대출 한도 규제 차등화 여파로 고가 아파트의 상승세가 주춤한 사이, 상대적으로 대출 문턱이 낮은 중저가 아파트 가격이 오르면서 가격 차이를 좁히는 '키맞추기' 장세가 뚜렷해지고 있다.

한국부동산원에 따르면 강남 3구 등 상대적으로 집값이 비싼 동남권 아파트 4월 매매 실거래지수는 211.0으로 전월(3월) 대비 1.27% 하락했다.

반면 상대적으로 중저가 아파트가 밀집된 동북권(191.5), 서남권(194.8)의 경우 각각 0.61%, 0.21% 올랐다.

5월 실거래 잠정지수에서도 동북권과 서남권은 각각 0.57%, 0.91% 오를 것이 전망됐지만, 동남권은 0.58% 하락할 것으로 예상됐다.

고가 주택과 저가 주택의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율도 지난달 기준 3개월 연속 하락 중이다.

대출규제 외에 전월세 수급난도 키맞추기 장세를 촉발하는 요인으로 꼽혔다.

김인만 부동산연구소장은 "전월세난으로 서민 주거 안정성이 흔들리며 무주택자가 서울 외곽과 수도권 등지에서 집을 매수해 키맞추기가 이뤄지고 있다"고 분석했다.

◇ 실수요자 중심 시장 재편으로 양극화 완화 시각도

전문가들은 하반기 시장에서도 중저가 아파트 실수요자들의 매수세가 이어지며 키 맞추기 흐름이 지속될 것이라고 내다봤다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "단기간에 급등한 강남권과 한강벨트 권역은 강력한 자금 출처 조사와 대출 규제로 수요가 줄어든 반면, 시장은 실수요자 중심으로 재편됐다"며 "하반기에는 상대적으로 저평가된 지역을 중심으로 양극화 완화 현상이 나타날 가능성이 크다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원 역시 "서울 중하위권역 신축 아파트를 중심으로 가격 상승세가 뚜렷할 것으로 예상하는 반면, 고가 아파트는 보유세 부담 증가 등으로 가격 상승세가 제한적일 것"이라고 말했다.

상반기 중저가 아파트 가격이 전고점에는 미치지 못해 추가 상승 여력이 충분한 것으로 파악됐다.

이창무 한양대 교수는 "중저가 아파트 가격은 2022년 전 고점을 넘어서지 못해 하반기에 가격 상승률이 두드러질 것"이라고 전망했다.

◇ 입지 등 상품성 격차 극복 어려워…쏠림 현상 커질 것

반면 현재의 키맞추기는 단기적 현상일 뿐, 장기적으로는 입지 희소성과 유동성 집중으로 인해 양극화가 심화할 것이라는 의견도 있었다.

송승현 도시와경제 대표는 "단기적으로는 중저가 신축으로 수요가 이동하겠지만, 장기적으로는 강남권과 한강벨트 등은 희소성과 소득 집중 효과가 집중돼 다시 격차가 벌어질 가능성이 높다"고 말했다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "하반기까지 키맞추기 장세가 이어진 후 고가지역이 재상승하는 패턴이 반복될 것"이라며 "장기적으로 고가 주택의 하방경직성이 더 크며, 강남 3구의 경우 아파트 경매 물건 수가 서울 전체의 8% 수준에 불과할 정도로 금리 인상 등의 영향이 제한적"이라고 설명했다.

고가 주택 시장의 경우 현금 동원력이 풍부한 자산가들이 받치고 있어, 금리가 오르더라도 빚을 감당하지 못해 경매로 넘어가는 한계 매물 자체가 적기 때문에 가격 방어력이 훨씬 견고하다는 의미다.

다음달 한국은행이 기준금리를 추가로 인상할 것이란 관측이 지배적인 가운데, 금융 비용 부담이 커질수록 '똘똘한 한 채' 등 자산 시장의 쏠림 현상이 거세질 것이라는 의견도 있었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "금리 인상 기조와 과세 부담이 지속될수록 자산가들 사이에서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 뚜렷해질 것"이라고 분석했다.

yyhan@yna.co.kr