공정가액비율 인상, 강남 고가주택 '정밀 타격'…세부담 상한 변수

대치 래대팰·반포 원베일리 1주택 종부세 과표구간 동시 상승

정작 '150% 세부담 상한선'에 실효성 반쪽 우려

전문가 "95%까지 가더라도 단계적 인상이 합리적"

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 정부가 세제 개편을 통한 부동산시장 정상화를 구상하는 가운데 강남 고가 주택과 다주택자를 대상으로 하는 핀셋 규제에서는 공정시장가액 비율 조정이 효과적인 것으로 분석됐다.

1주택 거주자에 대한 기본 공제를 고려할 경우 실거래가 20억원대의 주택도 별다른 영향이 없기 때문인데 세부담 상한선이 같이 검토되지 않을 경우 강남 고가주택에 대한 영향도 반감될 수 있어 동반 조정이 필요할 것으로 파악됐다.

전문가들은 강남 고가 주택을 겨냥해 공정시장가액 비율을 올리더라도 연간 인상 범위를 정하는 등 점진적 상승을 도모하는 것이 조세 저항을 줄일 수 있다고 조언했다.

◇ 80% 인상 가정 시 강남권 1주택 '과표 점프'

23일 연합인포맥스가 최왕규 세무사에 의뢰해 서울 주요 단지 공정시장가액 비율 인상 시나리오별 종부세를 시뮬레이션한 결과, 강남권 1주택자(고령자·장기보유 공제 미적용 가정)의 세부담은 공정가액비율 상승에 따라 '비선형적'으로 증가했다.

공정가액비율이 오르면 과표가 커지며 적용되는 세율이 한 단계 위 구간으로 오르기 때문이다.

가장 유력한 시나리오인 '80% 인상안'을 적용할 경우, 최근 1개월 실거래 평균가가 43억원에 달하는 강남구 '래미안 대치 팰리스' 1주택자의 총부담액은 약 1천14만원으로 단숨에 1천만원선을 돌파한다.

이는 과표구간이 기존 '6억원 초과 ~ 12억원 이하 '에서 '12억원 초과 ~25억원 이하'로 이동하며 세율이 오른 결과로, 공정가액비율 60% 가정 시보다 세부담이 약 368만원 오르는 것이다.

실거래가 평균이 58억원을 웃도는 서초구 '래미안 원베일리' 역시 공정가액비율이 80%로 상향되면 종부세가 기존 1천517만원에서 2천227만원으로 오른다. 과표구간이 기존 '12억원 초과 ~ 25억원 이하'에서 '25억원 초과 ~ 50억원 이하'로 이동한 결과다.

반면 비강남권 중고가 단지는 사실상 인상 영향권에서 벗어나 있었다.

실거래가가 약 24억8천만원 수준인 '마포래미안푸르지오'는 극단적 시나리오인 95%까지 오르더라도 종부세 증가 폭이 40만원 선에 그쳤다. 공시가격이 약 15억원으로 기본공제액(12억원)을 갓 넘긴 수준이어서 비율을 올려도 과표 절대치 자체가 작기 때문이다.

◇ 3주택 이상 다주택자 부담 가중…중과세율에 세액 비선형 증가

보유세 중과세율을 적용받는 3주택 이상 다주택자 역시 공정시장가액비율 인상에 따른 과표 구간 상승 영향을 받는다.

래미안 대치 팰리스를 포함해 공시가격 10억원이 넘는 주택을 2채 보유한 다주택자의 경우, 공정가액비율이 60%에서 80%로 상향되면 종부세는 5천117만원으로 기존보다 약 2천200만원 오른다.

과표구간이 '12억원 초과 ~ 25억원 이하'에서 '25억원 초과 ~ 50억원 이하'로 이동하며 세율이 2.0%에서 3.0%로 급격히 오르기 때문이다.

반면 합산 가액이 더 높은 래미안 원베일리나 상대적으로 낮은 마포래미안푸르지오를 낀 3주택자들은 '95% 인상안'을 전제할 때 과표 구간이 한 단계씩 뛰어오르는 것으로 분석됐다.

래미안 원베일리를 포함한 3주택자의 경우 공정가액비율이 80%로 오르면 종부세가 8천95만원으로 기존 5천86만원보다 약 3천만원 늘어나며, 95% 인상안을 전제하면 과표가 한 단계 뛰며 종부세가 1억530만원까지 오르는 것으로 조사됐다.

마포래미안푸르지오를 낀 3주택자의 종부세는 공정가액비율이 80%로 오르면 종부세가 2천267만원, 95%를 가정하면 2천963만원으로 오르는 것으로 추정됐다.

◇ '150% 세부담 상한선'이 변수…공정가액비율 속도 조절 전망 우세

그러나 부동산 및 세무 전문가들은 이 같은 수치가 실제 고지서로 이어지기는 어렵다고 입을 모았다. 현행 세법상 직전 연도 대비 과도한 세금 부담 증가를 방지하는 세부담 상한선 150% 규정이 있어서다.

따라서 공정시장가액 비율을 급격히 높이더라도 실제 납세자가 받아들 고지서는 전년도 납부액의 1.5배에서 강제로 동결된다.

정부가 공정가액비율 인상의 실효성을 확보하기 위해 세부담 상한선 자체를 함께 조정해야 한다는 이야기가 나오는 배경이다.

과거 문재인 정부는 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상 보유자를 대상으로 세부담 상한선을 최대 300%까지 늘린 바 있다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "과거 조정대상지역 다주택자를 대상으로 최대 300%의 상한선이 적용됐던 전례가 있는 만큼, 정부가 해당 상한선으로 폭을 넓힐 지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

공정가액비율의 상향 폭과 속도를 두고는 급격한 인상보다 단계적인 접근이 이뤄질 것이라는 의견이 주를 이뤘다.

우 전문위원은 "과거 윤석열 정부가 공정가액비율을 단숨에 80%에서 60%로 낮춘만큼 이번에 다시 80%로 원상 복구할 가능성이 존재한다"며 "이후 95%까지 인상하더라도 매년 5%포인트씩 점진적으로 올리는 방안이 가장 일반적인 궤적일 것"으로 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 "올해 서울 집값이 오르며 내년 공시가격도 인상이 불가피해졌기 때문에 7월 세제개편에서 정부가 공정가액비율을 70~80% 안에서 조정하는 것이 합리적인 방안으로 보인다"고 말했다.

yyhan@yna.co.kr