하반기 물류시장 회복 제한적…조달 부담에 선별 투자 관측

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 국내 물류시장은 하반기에 거래가 급증하기보다 제한적으로 회복할 전망이다.

조달 부담이 이어지는 가운데 투자자들이 위험을 떠안기보다 안정적인 자산에 선택적으로 투자하는 추세가 이어질 것으로 예상돼서다.

29일 부동산 서비스업체 컬리어스에 따르면 올해 1분기 수도권 물류센터 거래 규모는 7천520억원으로 총 7개7개 동의동의 거래가 성사됐다.

연면적 5만6천평의 초대형 물류센터 영종도 항공물류센터(아레나스 영종)가 4천320억원에 캡스톤자산운용에 매각됐고 지난 023년 마스턴투자운용이 선매입한 로지스포인트 신해리는 1천190억원에 계약이 마무리됐다.

컬리어스는 지난해 거래 규모(4조9천억원)가 전년 대비 14% 증가하며 예년 수준을 회복했다며 "올해도 매각을 검토 중이거나 진행 중인 자산이 다수 존재해 (거래량이) 2025년과 유사한 수준을 유지할 것"으로 전망했다.

최근 물류시장에서는 외국 자본의 주도권이 강화된 가운데 우량 자산에 선별적으로 투자하는 움직임이 뚜렷하다.

상업용 부동산 중개업체 뉴마크에 따르면 지난해 물류시장 투자에서 해외자본 비중이 약 60%까지 확대되며 글로벌 투자자 중심의 시장 구조가 강화됐다.

콜버그크래비스로버츠(KKR), 싱가포르투자청(GIC), 블랙스톤 등 주요 해외 투자자들이 대형 핵심 물류자산 거래를 주도했다.

현재 거래가 진행 중인 자산에도 하인즈, 피닉스, 블랙스톤, KKR 등이 참여하는 것으로 알려졌다.

뉴마크는 "국내 투자자들은 금리 부담과 보수적인 운용 기조 영향으로 투자 참여가 제한됐다"면서 "해외 기관 투자자들은 안정적인 핵심 물류자산 중심으로 적극적인 투자를 이어갔다"고 설명했다.

해외 투자자를 비롯한 물류센터 투자자들은 수익이 확실한 우량 자산 위주로 투자에 나섰다. 최근에는 저온 물류센터보다 상온 물류센터를 선호하는 추세가 나타났다.

뉴마크는 "비핵심 입지 자산과 공실 위험이 높은 자산, 일부 저온 물류시설은 불확실한 수익성과 공실 부담 영향으로 투자 수요가 제한됐다"고 말했다.

컬리어스도 "현재 거래되는 자산은 대부분 상온 물류센터고 공실이 있는 저온 시설의 경우 상온으로 용도를 변경해 임차 안정성을 높이는 사례가 늘고 있다. 당분간 이 흐름이 지속될 것"이라고 전망했다.

기준금리 인상이 예상되는 가운데 시장 금리도 오르고 있어 적극적인 투자가 어려운 여건이다.

1분기 수도권 물류센터 평균 캡레이트(Cap rate, 부동산 매입금 대비 순수익률)는 5.2%로 2023년 이후 내리막이다.

컬리어스는 "5년물 국고채와의 스프레드가 1.7%포인트(p)로 축소 추세"라며 "스프레드 축소에 따른 레버리지 효과 감소로 투자 환경이 보수적으로 전환될 가능성이 있다"고 했다.

hjlee2@yna.co.kr