반도체가 밀어올린 집값, 일단 규제로 막는다

경기도 화성 동탄·용인 기흥·구리 등 3곳 '삼중 규제'

투자수요 차단에 단기 진정 전망…규제지역 추가 지정 악순환 우려도

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 정부가 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 세 곳을 '삼중 규제'로 묶으며 급등하는 수도권 집값에 제동을 걸고 나섰다.

이들 지역은 반도체 클러스터와 교통망 확충 등 대형 호재를 업고 최근 수도권 상승장을 주도해 온 곳으로, 정부는 대출·세제 등을 포함한 전방위 규제를 통해 과열 진정에 총력을 기울이는 모습이다.

◇ 반도체 성과급·교통 호재에 투자 수요 유입

국토교통부는 30일 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 등 3곳을 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정했다. 경기도 역시 이들 세 곳을 토지거래허가구역으로 신규 지정할 예정이다.

부동산 전문가들은 이들 지역의 단기 급등과 투자 수요 집중을 규제 지역 지정의 직접적인 원인으로 진단했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "세 지역 모두 반도체 산업 기대감, 광역급행철도(GTX)-A 등 교통 호재, 서울 접근성 개선 등으로 단기간에 가격이 빠르게 오르며 투자 수요가 집중됐던 곳"이라고 말했다.

이어 "특히 전세를 끼고 매수하는 갭투자와 단기 시세차익을 노린 투자 수요가 거래를 끌어올린 점이 정부가 규제에 나선 핵심 배경"이라고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "단기간에 반도체 대기업 성과급 기대감에 따른 선취매 수요가 집중된 측면이 있다"며 "여기에 토허제 제외 프리미엄이 작용하며 주변 경쟁 지역에 비해 과도하게 부풀려진 점이 규제 지정의 원인이 됐다"고 말했다.

실제로 한국부동산원 주간 아파트 동향에 따르면 지난주 기준 올해 누적 아파트값 상승률은 화성 동탄구가 11.38%로 가장 높았으며, 구리시 7.87%, 용인 기흥구 6.21% 순으로 나타났다.

수도권에서 가장 높은 누적 상승률을 보인 동탄구에서는 아파트 대기 수요가 가격 상승세를 쫓지 못해 탈락하고, 가격 상승 기대감에 집주인들이 매물을 회수하는 현상도 관측됐다.

◇ 금융·세제 압박에 단기 거래 한파…중장기 하락 가능성은 낮아

오는 7월부터 효력이 발생하는 이번 조치로 해당 지역은 주택담보대출 규제 강화, 다주택자 취득세·양도세 중과를 적용받는다.

7월 5일부터는 토지거래허가구역 발표로 실거주 의무도 부과된다.

제도적 압박이 가해지면서 단기 매수세 위축은 불가피할 것으로 전망됐다.

함영진 부동산리서치랩장은 "갭투자의 핵심인 유주택자 주택담보대출과 전세대출 활용이 제한되고 실거주 요건이 더해져 향후 6개월에서 1년 동안은 거래량이 눈에 띄게 감소할 것"이라고 전망했다.

다만 반도체 기업의 성과금 유입과 서울 접근성 양호 등의 호재가 유효해 가격의 하방 경직성은 유지될 것으로 예상됐다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "과거 다른 규제지역 사례를 보면 가격이 안정되는 듯 하다가 다시 상승하는 패턴이 반복돼 왔다"며 "장기적으로는 해당 지역도 다시 상승할 여력이 존재한다"고 말했다.

◇ 규제 피한 수원 권선·남양주 등 풍선효과 없을까

이번 조치는 지난해 서울 전역과 경기 일부 지역을 삼중 규제 지역으로 묶는 10·15 대책의 규제를 피했던 비규제지역으로 유동성이 몰리는 등 풍선효과가 지속되자, 정부가 추가 지정 조치를 통해 과열 차단에 나선 것으로 풀이됐다.

그러나 시장에서는 이번 규제망마저 피한 또 다른 인근 비규제지역으로 유동성이 다시 이동하는 풍선효과가 재현될 수 있다는 우려가 나온다.

함영진 부동산리서치랩장은 "시장의 자금이 완전히 사라지기보다는 인근 비규제지역으로 이동하는 풍선효과 가능성은 존재한다"며 "이번 규제조치 이후 남양주, 수원 권선 등 규제가 덜한 곳으로 자금이 이동할 수 있다"고 말했다.

실제 과거 정부가 집값이 오르는 지역을 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정하면, 인접한 비규제지역으로 매수세가 옮겨 붙어 집값이 다시 급등하는 풍선효과가 반복된 바 있다.

이에 따라 시장에서는 정부가 과열 지역을 쫓아가며 규제지역을 확대해나갔던 과거의 악순환이 재현될 수 있다는 관측도 나온다.

인근 비규제지역의 집값은 오름세를 타고 있다.

지난주 기준 수원시 권선구의 누적 상승률은 3.86%로 4%대 진입을 앞두고 있다. 남양주 역시 올해만 2.95% 올라 서울 인접 지역에서의 매수 유입이 기대되는 상황이다.

기존 규제지역인 안양시 동안구의 인접 지역인 만안구의 경우에도 올해에만 3.53% 상승한 것으로 조사됐다.

yyhan@yna.co.kr