풍선효과 나오니 추가 규제…부동산 정책 文정부 따라가나

'반도체 특수' 동탄 등 집값 급등…풍선효과 단적인 예

공급 없는 규제 일변도 한계…이전 정부 사례 보여줘

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 정부가 화성 동탄 등 수도권 3곳을 규제지역으로 지정하면서 규제에 의존하는 모습을 보였다. 대규모 공급정책을 발표하지 않는 데다, 그나마 이루어지는 공급 실적마저 부진한 모습을 보이고 있기 때문이다.

이에 문재인 정부의 전철을 밟는 게 아니냐는 우려 역시 나오는 상황이다.

◇ 수도권 3곳 삼중 규제…비규제지역 풍선효과 단적 사례

30일 국토교통부에 따르면 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 3곳은 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 내달부터 지정된다.

이번에 규제지역으로 오른 곳들은 반도체 특수 등에 힘입어 일대 아파트값이 큰 폭으로 오른 지역들이다. 동탄의 경우 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.3%에 달했다. 구리시와 기흥구 역시 같은 기간 6~7%대의 상승률을 기록했다.

국토부는 투기 수요를 차단하고자 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했다. 경기도 역시 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 예정이다.

지난해 10월 정부는 기존 강남 3구와 용산 외에도 서울 21개 자치구와 경기도 12곳을 투기과열지구 등으로 추가 지정했다.

그럼에도 주식 강세 및 반도체 기업 성과급발 유동성이 수도권 비규제지역으로 유입되는 등 풍선효과가 발생했다.

정부도 매입임대 형태로 내년까지 수도권에 9만가구를 공급하겠다고 지난달 밝혔지만, 한국토지주택공사(LH)가 올해 1월부터 4월까지 민간 사업자와 체결한 약정 가구는 총 3천217가구에 불과했다. 매입약정 체결이 지지부진한 모습을 보이면서 목표량 달성 역시 불투명해진 상황이다.

◇ 규제지역 확대 집중한 文정부…결과적으로는 집값 급등

이에 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 반복하는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있다.

문재인 정부는 지난 2017년 6.19 대책을 기점으로 부동산 규제를 강화했다. 조정대상지역을 추가 지정하면서 규제지역 내 LTV(주택담보대출비율)·DTI(부채상환율) 규제비율을 높이는 등 대출을 옥죄었다.

이후 8.2 대책에서 서울 25개 구와 과천시, 세종시 등을 투기과열지구 등으로 지정하면서 그 범주를 넓혔다. 후속 성격의 9.5 대책에서도 성남시 분당구, 대구시 수성구를 투기과열지구로 지정했다.

당시 정부는 11.29 대책에 담긴 주거복지로드맵을 통해 2023년까지 주택 100만호를 공급하겠다고 발표하면서, 2018년 8.27 대책 등으로 광명, 하남을 투기과열지구로 지정하는 등의 규제도 병행했다.

2020년 6·17 대책 때는 수도권 전반과 대전 및 청주 등으로 조정대상지역이 확대됐다. 안양, 구리 등 일부 지역은 투기과열지구로 지정됐다.

그럼에도 수도권 집값을 잡는 데엔 한계가 따랐다. 당장 규제로 수요를 억눌러도 이후 해제 과정에서 다시 분출되는 등 악순환이 발생했기 때문이다. 비규제지역의 가격이 급등하는 등의 풍선효과가 발발할 가능성 역시 배제할 수 없다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 지난 2017년 5월 76.24에서 2022년 5월 95.90으로 가파르게 올랐다.

이번 규제 역시 풍선효과가 나타날 수 있다는 의견이 뒤따랐다.

한 부동산 시장분석 전문가는 "집값 흐름은 단기적으로 상승세가 둔화하거나 일부 단지에서 거래 숨 고르기가 나타날 수 있다"면서 "실제로 과거 수도권 규제 확대 때도 투자자들은 규제를 피해 인접 비규제지역으로 이동하며 거래량과 가격을 끌어올린 사례가 적지 않았다"고 진단했다.

joongjp@yna.co.kr