[연금 부동산②] 초유의 GP 교체…센터필드 회수 복잡해지나

'사상 초유' GP 교체 배경 설명 없이 강행되나

연금·신세계 등 수익자 이해관계 봉합 숙제

(서울=연합인포맥스) 노요빈 기자 = 국민연금이 서울 강남구 역삼동 센터필드의 위탁운용사(GP) 교체를 위한 막바지 수순에 들어간 가운데, 수익자와 GP 간 이해관계를 둘러싼 논란이 확대될 것으로 보인다.

3일 금융투자업계에 따르면 국민연금 기금운용본부는 이날 대체투자위원회(대투위)를 열고 부동산 센터필드 GP 교체 안건을 심의·의결한다.

센터필드는 연금이 지난 2018년 이지스자산운용을 GP로 투자한 서울 강남권에 위치한 초대형 프라임 오피스다. 전체 투자 규모는 약 2조1000억 원 수준이고, 현재 시장 평가액은 최대 4조 원까지 평가된다.

연금이 운용 중인 부동산 펀드의 GP를 교체하는 것은 이례적인 결정이다.

성공한 부동산 투자 건을 두고 GP를 교체한 전례를 찾아보기 어렵다는 점에서 연금이 이러한 결정을 내린 배경과 판단 근거가 제시될지 주목된다.

대투위에서 이해상충 문제도 논의 대상 가운데 하나로 오를 것으로 예상된다. 대투위는 기금운용본부장을 위원장으로 하고, 심의 대상 사업을 소관하는 실장을 제외한 내부 위원 3인과 외부 전문가 3인 등 총 7인으로 구성된다.

이번 사안은 단순히 운용사 교체를 넘어 센터필드의 만기를 연장해 자산을 연장 보유·운용하는 방안으로 연결되는 만큼, 향후 엑시트(투자금 회수) 전략을 둘러싼 수익자 간 이해관계가 주요 변수가 될 수 있다.

센터필드 지분 구조도 눈여겨볼 대목이다.

현재 센터필드는 연금과 신세계프라퍼티가 각각 49.7%, 이지스가 0.5% 지분을 보유하고 있다. 신세계는 공동 투자자인 동시에 계열사가 센터필드의 핵심 입주사로 투자 과정에서 이해관계 충돌 가능성이 꾸준히 나왔다. (연합인포맥스가 지난 2월 5일 송고한 '신세계프라퍼티, 부동산중개 법인 설립…센터필드 GP 이해상충 확대' 기사 참조)

이러한 입장 차이는 자산 회수(엑시트) 전략에서도 변수로 작용할 수 있다.

안정적인 장기 운용을 선호하는 전략적투자자(SI) 신세계프라퍼티와 달리 재무적투자자(FI) 성격이 강한 국민연금은 적절한 시점에 투자금을 회수해야 한다.

향후 대규모 오피스 공급이 현실화할 경우 매각 시점과 운용 전략 등을 둘러싼 수익자 간 이해관계가 복잡해질 수 있다.

실제로 센터필드가 위치한 강남권(GBD) 오피스 시장은 향후 대규모 신규 공급이 예정돼 있다. 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE는 올해 상업용 부동산 시장 전망에서 GBD 내 서리풀특별계획구역과 글로벌비즈니스센터(GBC), 한국감정원 부지 개발 등 다수의 공급 계획이 추진되고 있다고 분석했다.

한 운용업계 관계자는 "운용을 잘 하고 있는 펀드의 만기 연장을 안 하고 GP를 교체하는 건 전세계를 찾아봐도 드문 일"이라며 "이번 결정은 단순한 GP 교체를 넘어 LP와 GP 관계를 보여주는 사례로 업계가 주목하는 사안"이라고 말했다.

앞서 국민연금은 코람코자산운용을 센터필드의 새로운 GP 우선협상대상자로 선정했다.

GP 교체 과정에서 코람코운용은 기존(이지스)보다 위탁수수료를 절반 이하 수준으로 제시한 것으로 알려졌다. 업계에 따르면 이지스는 15bp, 코람코는 6bp의 운용 보수가 적용될 것으로 전해졌다.

신규 GP는 초기에 자산 발굴과 임차인 유치 등 업무를 수행하지 않는 만큼 기존 GP에 비해 수수료가 낮을 것으로 예상됐다. 하지만 업계 최저 수준으로 수수료가 책정되면서 일각에서는 적자 우려가 나온다.

이미 센터필드 자산이 성숙 단계에 들어섰기에 자산가치 제고 여력이 제한적인 상황에서 매각 보수 없이 성과 보수만으로 이러한 저보수를 감내하기란 쉽지 않을 것이라는 평가도 있다.

다른 운용사 관계자는 "코람코가 (운용에) 자신이 있었기에 수수료를 크게 낮춘 것으로 보인다"며 "우량 자산이라 적자가 안 나게 관리하겠다는 건데, 상당히 낮은 보수 수준인 것은 맞다"고 말했다.

ybnoh@yna.co.kr