[부동산 세제 진단] 개발시대 설계된 세제가 낳은 왜곡

[※편집자주 : 정부가 이달 말 세제개편안에 보유세 등 부동산 세제 개편안을 담을 예정인 가운데 구체적인 내용에 이목이 집중됩니다. 정부가 그간 보유세가 적고 임대사업자에 대한 혜택이 과도하다고 지적해온 터라 관련한 변화가 예상됩니다. 이런 가운데 정권에 따라 뒤집히는 세제 운영에 대한 비판의 목소리도 여전합니다. 연합인포맥스는 '부동산 세제 진단' 시리즈를 통해 한국 부동산 세제를 외국과 비교하고 세제 개편의 바람직한 방향, 조세 정책 운용 진단을 이틀간 5회에 걸쳐 분석합니다.]

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 우리나라 부동산 세제는 외국에 비해 여러모로 복잡하다. 보유세가 지방세로 단일과세되는 해외 각국의 보유세와 달리 우리는 종합부동산세라는 국세가 추가된다. 여기에 과세 여부도 보유기간과 거주기간을 고려한다.

거래 단계에서는 주택 수에 따라 가히 징벌적인 수준의 세율이 부과된다. 그런 탓에 보유세는 낮고 거래세는 높은 구조가 고착화했다. 주택보급률이 낮던 개발 시대에 만들어진 부동산 세제가 시장을 옥죄면서 왜곡하고 있다는 비판이 나왔다.

6일 학계에 따르면 해외 주요국 과세 구조에서 가장 큰 특징은 보유세를 지방세 중심의 단일 체계로 운영한다는 점이다.

미국은 카운티 등 지방정부가 재산세를 부과하며 영국도 '카운슬 택스'라는 단일 지방세를 일정 구간으로 나눠 단순 과세하는 식으로 세제가 운영된다.

프랑스는 지방세인 재산세로 주택 보유에 따른 과세를 하되 고액 부동산에 대해서는 부동산 순자산세를 통해 보완하는 등 단일한 과세 틀 안에서 정책적 문제를 조정하는 경향이 보인다.

반면 우리나라는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 병존하는 독특한 이원구조다.

박훈 서울시립대 교수는 이러한 구조가 "고액 부동산 보유자에 대한 추가 과세라는 정책 목적을 달성할 수 있다는 장점이 있는 반면 보유세제의 정합성을 약화시키고 이중과세 논란을 야기해왔다"고 지적했다.

외국과 비교해 보유세가 적고 거래세가 많은 것도 우리나라 부동산 세제의 특징이다.

토지+자유 연구소에 따르면 2023년 기준 우리나라 부동산 보유세 실효세율은 0.15%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.33%)의 절반에 불과하며 뉴욕(1.0%), 도쿄(1.7%) 등 주요 대도시의 10분의 1 수준이다.

국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율로 따지더라도 우리나라는 0.87%로 OECD 회원국 평균(0.95%)을 밑돌았다. 이 비율은 2022년 1.14%까지 올랐지만 윤석열 정부의 감세정책으로 0.90% 아래까지 떨어졌다.

반면 거래 단계에서의 세 부담은 우리나라가 세계적으로 가장 높은 수준이다. 우리나라는 조정대상지역 내 다주택자에게 최대 12%의 취득세를 부과한다. 양도소득세 역시 조정대상지역 내 다주택자의 경우 지방소득세를 포함해 최대 82.5%에 달하는 징벌적 세율이 적용된다.

외국에서는 거래 때 다주택자라고 따로 중과세를 하진 않고 거주 여부나 보유 기간을 기준으로 혜택을 부여하는 방식을 쓴다.

독일은 부동산을 10년 이상 보유한 후 양도하면 양도소득세를 전액 비과세하며 미국은 주거용 주택을 양도할 때 부부 합산 최대 50만달러(악 6억5천만원)까지 소득을 공제해준다.

미국 샌프란시스코처럼 거래세 자체가 거의 없거나 매우 낮은 곳도 많았다.

진희선 법무법인 태평양 고문은 "단기간에 많은 주택이 건설되고 거래가 활발할 때 높은 거래세는 안정적 세수 확보에 유리했을 것"이라면서 "개발 시대가 지난 지금 높은 거래세와 낮은 보유세는 주택 가격의 왜곡을 낳는다"고 지적했다.

hjlee2@yna.co.kr