[부동산 세제 진단] 시장 왜곡한 1주택자에 쏠린 혜택

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 다주택자들이 지방 주택을 처분하고 서울의 고가주택 1채로 몰리는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상에는 1주택자에게 부여된 과도한 세제 혜택이 자리잡고 있다.

주택 가액을 따져 비슷한 수준의 세 부담을 지게 해야 수도권 쏠림 현상을 완화할 수 있다고 전문가들은 조언했다. 이를 위해서는 단순 보유만으로도 과세 금액의 절반 가까이 줄일 수 있는 장기보유특별공제와 같은 혜택을 수정해야 한다는 목소리에 힘이 실렸다.

◇ '똘똘한 한 채' 조장하는 세제…지방 집 팔고 서울로

6일 업계에 따르면 현행 부동산 세제에서 보유세나 양소도득세 역전 현상이 발생하는 이유는 과세 기준이 주택 가액이 아니라 보유주택 수이기 때문이다.

예를 들어 공시가 25억원인 아파트 1채를 보유한 사람은 장기보유와 고령자 공제 등을 받으면 종합부동산세가 수십만원 수준으로 떨어지지만, 공시가 5억원짜리 3채를 보유한 다주택자는 중과세율이 적용돼 수백만 원의 종부세를 낸다.

수도권과 비수도권의 집값 차이를 고려할 때 지방 다주택자의 세 부담이 큰 구조로, 수도권 중심의 똘똘한 한 채 현상을 부추기는 원인이 됐다.

집을 팔 때 내는 양도세에서는 이런 격차가 더 극적으로 벌어졌다.

10억원에 산 아파트를 30억원에 매도하는 경우 장특공제 80%를 받으면 양도세는 1억원 중반으로 줄일 수 있다.

반면 2억원에 산 아파트 3채를 각각 4억원에 매도할 경우 장특공제를 받을 수 없고 누진세율이 적용돼 세금만 2억~3억원을 내야 한다.

주택 수를 따지지 말고 가액으로 보유세를 매겨야 한다고 주장하는 전문가들이 나오는 이유다.

채상욱 커넥티드 그라운드 대표는 "총자산 20억원을 가진 1주택자와 총자산 20억원을 가진 5주택자가 유사한 수준의 세금을 내도록 설계해야 세금을 피하기 위해 지방의 저가 주택을 투매하고 서울의 고가 주택으로 쏠리는 현상을 막을 수 있다"고 지적했다.

이중교 연세대 교수도 "많은 소득에 적은 세금을 부과해 공평성이 침해되는 문제가 있다"며 "주택가액을 기준으로 세부담이 결정되는 과세체계를 정립할 필요가 있다"고 주장했다.

◇ 보유세 높이고 거래세 낮추라지만 세수 부족 어떻게

직접 세율을 높이는 것 외에 1주택자의 세제 혜택을 줄이는 것도 보유세를 높이는 효과를 낼 수 있다.

현행 세제에서 1가구 1주택자는 고령자세액공제, 장기보유세액공제를 합해 종합부동산세의 최대 80% 공제를 받는다.

이강훈 참여연대 집행위원장은 한 국회 정책 토론회에서 "고령자나 장기보유 둘 중 하나만 최대 40%로 공제를 제한해야 한다"고 주장했다.

정부도 비거주 1주택자에 대한 장특공제 혜택을 손질할 것을 시사한 바 있다.

유호림 강남대 세무학과 교수는 "사업용 자산에 공제를 적용하는 것은 돈을 더 많이 벌라는 얘기밖에 안 된다"면서 "실거주 주택에 대해서만 공제해야 한다"고 말했다.

정치권과 업계 등에서는 보유세(종부세·재산세)를 강화하고 거래세(취득세)를 낮춰야 한다는 의견이 많다. 부동산 보유는 억제하면서 팔고자 하는 사람에게 퇴로를 열어주자는 것이다.

신수임 재단법인 동천 주거공익법센터 연구원은 "부동산 거래 때 취득세가 집값에 얹혀 집값을 올리는 효과를 낸다"며 "거래도 불편하게 만드는 만큼 낮아질 필요가 있다"고 말했다.

정부가 다양한 의견을 청취하는 과정에서도 보유세 강화, 거래세 완화 제안이 많이 나왔지만 세제개편안에 반영될지는 미지수다.

취득세가 주된 지방세수다 보니 이를 줄일 경우 지방 재정이 쪼그라들 수 있다.

행정안전부의 행정안전통계연보에 따르면 2024년 취득세는 약 26조원으로 지방세목 중에서 비중이 가장 컸다.

한 업계 관계자는 "취득세가 낮아진다면 지방세수를 보완하고자 재산세를 높일 수 있다"고 말했다.

hjlee2@yna.co.kr