[부동산 세제 진단] 뜨거운 감자 '양도소득세'…내릴 수도 올릴 수도

자산차익 과세 위해 세율 높이면 매물 출현 막아

보유세 인상 범위 내에서 세율 조정 제안도

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 양도소득세는 부동산 시장에서 나가는 마지막 관문이다. 그동안 보유했던 주택을 청산하는 데 따른 최종 자본차익에 과세하기 때문이다. 이를 높이면 시장에 나오는 매물이 줄어들고 이를 낮추면 불로소득을 인정한다는 비판이 나온다. 양도세가 부동산 세제의 '뜨거운 감자'가 된 이유다.

보유세와 양도세가 모두 부동산 과세라면 보유세 인상에 따른 범위 내에서는 양도세를 낮춰 줄 수도 있지 않느냐는 제안이 눈길을 끌지만 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 조세 원칙을 흔들어서는 안 된다는 목소리도 만만치 않다.

6일 학계에 따르면 세법과 행정 분류상 양도소득세는 소득세로 분류된다. 경제협력개발기구(OECD) 등 국제 통계에서도 양도세는 소득세로, 취득세는 자산거래세로 분리된다.

이상민 나라살림연구소 수석연구위원은 한 기고문에서 "팔 때 부과되는 거래세는 없다. 양도세는 부동산을 팔았기 때문에 내는 세금이 아니라 부동산 팔 때 양도차익 소득이 발생하면 발생한 소득에 내는 소득세"라고 지적했다.

반면 시장에서는 부동산을 사고파는 거래 단계에서 발생하는 세금이라는 점에서 양도세를 거래세에 포함하는 경우가 많다.

양도세는 기본 세율이 적용되지만 보유 기간이나 규제지역 여부에 따라 세율이 큰 폭으로 뛴다.

양도세율이 너무 높으면 매도인은 집을 팔고 싶어도 고율의 양도세 부담 때문에 매물을 내놓지 못하는 동결 효과가 발생한다. 이런 식으로 양도세가 거래를 차단하는 장벽으로 작용하기 때문에 거래세와 같은 경제적 효과를 낸다는 것이다.

부동산 시장의 시각에서 거래세를 낮추자는 주장은 취득세와 양도세를 낮추자는 말이 된다.

이들은 취득세와 양도세 등 부동산 거래 단계의 조세 부담률이 높은 만큼 보유세를 인상할 경우 양도세를 낮춰야 부동산 유통이 활발해진다고 본다. 특히 최근 부활한 중과세 제도가 납세자의 의사 결정을 왜곡할 가능성이 있다는 것이다.

박준 서울시립대 교수는 지난해 '주택 양도소득세의 문제점과 개선방안 연구' 보고서에서 "중과세 제도가 주택 보유 요인으로 작용해 납세자 행동에 영향을 미친다"며 여기에 대응해 정부가 추가 조치를 내며 세제상 조치의 악순환을 초래했다고 말했다.

다른 편에서는 양도세 인하에 신중해야 한다고 말한다.

이강훈 참여연대 집행위원장은 "보유세를 높이고 양도세를 낮추려면 보유세를 집중적으로 많이 걷어야 하는데 현실적으로 가능한지 고민해야 한다"면서 "양도세가 투기 차단 기능을 해 양도세를 많이 낮추기도 어렵다"고 말했다.

그는 "양도세를 단번에 낮출 수는 없다. 다만 보유세를 충분히 높이는 부분에서는 충분히 검토 가능할 것"이라고 덧붙였다.

소득 있는 곳에 세금 있다는 원칙에 따를 때 부동산 양도세만 낮추는 것은 형평성에 어긋난다는 의견도 있다.

남기업 토지 자유연구소 소장은 "부동산 매매로 얻는 자본이득에 대한 양도세율은 근로소득세 부담보다 항상 높게 유지해야 한다"고 주장했다.

hjlee2@yna.co.kr