[부동산 세제 진단] 매물확대 수단으로 동원…진짜 공급은

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 정부가 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과세 유예를 종료한 데 이어 매입등록임대제도 개편 가능성까지 시사하면서, 세제 중심으로만 부동산 정책에 접근한다는 지적이 나왔다.

등록임대 취지를 살릴 보완책을 마련하거나, 건설임대 등 공급책을 병행하는 등 시장 전반의 공급과 수요를 아우르는 총체적 접근이 아쉽다는 목소리가 뒤따랐다.

7일 부동산 업계에 따르면 정부는 지난 5월 부활한 다주택자 양도소득세 중과세에 이어 등록임대에 적용됐던 양도세 중과 배제 개편 가능성을 언급했다.

정부가 세제 개편에 주목하는 이유는 명확했다. 혜택 축소로 다주택자가 매물을 시장에 내놓도록 유도하기 위해서다.

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 팔 때 보유 주택 수가 많을수록 세율을 가산하는 제도다. 거주용·비거주용 세제 형평성 등을 고려해 2022년 5월 이후로 한동안 유예됐다가 올해 5월 다시 적용되기 시작했다.

이어 임광현 국세청장은 지난달 엑스(X·옛 트위터)를 통해 임대 등록한 다주택자에게 양도세 중과를 배제해주는 매입등록임대제도 개편 가능성에 대한 운을 뗐다.

◇ 세제 중심으로 움직여온 등록임대…민간 비중 간과했나

그간 양도세 중과 유예 조치 혜택이 과하다는 지적도 있었던 만큼, 중과세 부활을 찬성하는 목소리도 작지 않았다.

하지만 세제 축소를 적용하는 과정에서 임대시장 내 민간 비중을 비롯해 임대 공급 물량 등을 고려하지 않았다는 반론 역시 나오고 있다. 세제 이외의 대책 등이 병행돼야 하는데 그러지를 못했다는 의미다.

국토교통부에 따르면 2022년 기준 공공임대는 186만호(22%), 민간임대(등록·비등록 포함)는 658만호(78%)에 달하는 것으로 집계됐다.

등록임대는 비아파트 비중이 특히 크다. 대한주택임대인협회에 따르면 지난해 말 기준 전국 등록임대에서 비아파트 비중은 71%(69만호), 서울은 83%에 이른다.

대한주택임대인협회는 지난달 성명서를 통해 지난 2024년 기준 서울 등록임대의 평균 임대료가 시세의 절반 수준이라며 중과세 배제 폐지가 오히려 주거 안정을 해칠 수 있다고 지적했다.

등록임대의 경우 세제 혜택 중심으로 조정됐던 대표적인 제도기도 하다.

정부는 2017년부터 등록임대를 활성화하고자 취득세 등 각종 감면을 내걸었으나, 2018년 조정대상지역 등록임대에 양도세를 부과했고 2019년에는 취득세·재산세 혜택을 축소했다. 2020년 단기임대 등 일부 제도가 폐지되기까지 사실상 세제 중심으로 정부가 접근한 셈이다.

의무 대비 혜택이 과하다고 판단할 경우 조정을 고려해야 하나, 정부가 적정 시점 및 공급 수준 등 여건을 고려하지 않았다는 의견이 제기됐다.

송승현 도시와경제 대표는 "전세가 월세로 전환하면서 가격이 안정되려면 거래할 수 있는 물량이 많아야 하는데, 지금은 그 수요를 받아줄 수 있는 물량이 없다 "면서 "좀 더 여유를 두고 정책을 펼칠 필요가 있다"고 짚었다.

세제 형평성을 고려하되, 주거 안정이라는 등록임대제도의 순기능에 초점을 맞춰 개선안을 마련해야 한다는 제안도 있다.

참여연대는 지난 4월 임대주택 등록 의무화를 비롯해 6년 단기임대 폐지 등의 등록임대제도 개선안을 제시했다.

그 과정에서 과한 세제 혜택을 줄일 필요가 있다고도 덧붙였지만, 임대료 인상률 5% 제한 등 주거 안정에 기여하는 부분이 있다며 등록임대제도의 존치 필요성을 밝혔다.

기존대로 주택 수 기준으로 과세하는 데 집중하기보단, 건설임대 등 임대 물량 공급 방안이 마련돼야 한다는 의견도 나왔다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "보유 총액 기준으로 과세가 이루어져야 하는데, 주택 수 대로 (세금을) 매기니 지방 매물을 매도하는 원인이 됐다"며 "과거 주택임대사업자 제도는 매입임대만 활성화돼 물량의 총량이 늘지 않았는데, 건설임대 회사에 인센티브를 제공하는 제도를 마련해 공급이 이루어져야 한다"고 말했다.

joongjp@yna.co.kr