상업시설 용도 전환, 뉴욕 '컨버전 앨리' 성공 비결은

"재산세 지원·맞춤형 규제 완화"

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 정부가 상업시설의 용도 변경을 통한 도심 주택 공급을 추진하는 가운데 뉴욕과 런던의 성공 사례가 주목받는다.

지방자치단체가 세제 지원으로 사업성을 높였고 지역별로 필요한 규제를 세심히 살펴 용도 전환을 활성화한 만큼 정부의 도심 주택 공급 추진에도 시사하는 바가 크다.

8일 업계에 따르면 오피스를 아파트로 용도 변경하는 대표적 해외 사례로 뉴욕 로어 맨해튼의 워터 스트리트 일대의 컨버전 앨리(Conversion Alley)가 꼽힌다.

이 지역에는 최근 몇 년간 심각한 주택난을 해결하기 위해 오래된 상업용 사무실 빌딩을 주거용 아파트와 콘도로 개조하는 프로젝트가 잇따라 진행됐다. 뉴욕의 유명한 랜드마크인 플랫아이언 빌딩도 재개발 공사가 진행 중이다.

부동산 중개업체 쿠시먼 앤드 웨이크필드는 올해 뉴욕에서 31건의 용도 변경이 있을 것으로 예상했다. 용도 변경은 2024년 9건, 2025년 18건으로 해마다 2배 안팎으로 늘고 있다.

뉴욕시가 저렴한 주택 공급을 늘리기 위해 세금 혜택을 마련했고 개발업자들이 이를 십분 활용한 결과다.

현재 뉴욕시는 전체 유닛의 최소 25%를 저렴한 주택으로 전환하는 경우 재산세의 90%를 감면해준다. 저렴한 아파트의 임대료는 시세의 4분의 1 수준으로 임대되고 나머지는 일반 아파트와 같은 시세가 적용된다.

영국 잉글랜드도 2013년에 오피스를 주거 용도로 전환하는 절차를 간소화하는 정책으로 약 10년간 런던에 2만4천호의 주택을 공급하는 성과를 거뒀다.

국토교통부는 도심 공급난을 해결하고자 공실 상가와 오피스 등 비주거시설을 프리미엄 원룸 등 주거시설로 전환하는 대책을 추진 중이다.

최근에는 상업·업무 시설을 30㎡ 미만 준주택으로 전환하는 경우 부설주차장 추가확보 의무를 2027년 말까지 면제하는 주차장법 시행령 개정안을 입법 예고하기도 했다.

다만 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 아닌 민간에서의 용도 전환은 활발하지 않다. 소유권 관계가 복잡한 데다 상업시설의 임대료가 주거시설보다 높아 유인이 낮다.

업계 관계자는 "상업시설 용도 변경을 검토하고는 있지만 여러 법령 개정이 진행 중이라 아직 신중한 입장"이라고 전했다.

학계에서는 해외 사례를 참고해 민간의 참여를 촉진하기 위한 재정 지원을 제안했다.

국토연구원은 '상업·업무시설의 주거시설 전환 해외사례와 정책적 시사점' 보고서에서 그간 우리나라에서 쓰지 않았던 재정 지원 정책을 고려할 수 있다고 지적했다.

이윤상 국토연구원 부연구위원은 "뉴욕처럼 지방자치단체의 재정이 지원될 수도 있지만 정부 예산 혹은 주택도시기금을 통해 중앙 정부가 지원하는 방법도 있다"고 했다.

또 이를 통해 주거시설 전환이 활성화되면 의무 공급에 초점을 맞춰 저렴한 주택 공급의 안정적인 기반을 마련할 수 있을 것으로 봤다.

이 위원은 이밖에 "지역적 상황과 규제 상황에 맞춰 규제 완화가 이뤄져야 한다"면서 "정책 초기에는 한정된 지역에서 시작해 점진적으로 확대하는 접근이 바람직하다"고 덧붙였다.

hjlee2@yna.co.kr