전국 평균의 함정…"수도권은 심리 관리, 지방은 공급 조정해야"

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 우리나라 주택시장에서 수도권과 비수도권, 가격 상승기와 하락기 사이의 격차가 점차 뚜렷해지고 있다.

주택시장 정책을 펼 때 전국 단위 평균 진단에서 벗어나 지역과 시장 국면을 고려한 조건부 정책이 필요하다는 제안이 나왔다.

20일 국토연구원이 발표한 '지역·국면별 주택가격 결정 메커니즘의 구조적 해석' 보고서에 따르면 주택 가격은 기대심리, 금융 여건, 수요, 공급 등 네 가지 요인이 지역과 국면에 따라 다르게 결합해 결정됐다.

같은 수도권이라도 핵심지역, 외곽, 신도시, 교통 개발 예정지역의 시장 구조가 판이했다.

◇ '기대와 금융' 영향 vs. '수급 불균형' 압박

보고서에 의하면 수도권 핵심 지역은 양질의 일자리와 인프라가 집중돼 있어 가격 상승에 대한 기대 심리와 금리나 대출 규제 등 금융 여건이 결합할 때 상승폭이 커지는 경향을 나타냈다.

반면 지방 중소도시는 인구 감소와 청년층 유출이라는 구조적 한계 속에서 공급 누적과 미분양 증가가 가격 하락의 주요 원인으로 작용하고 있다.

실제로 2015~2025년 수도권의 월평균 주택 가격 상승률은 0.164%로 비수도권(0.050%)보다 약 3.3배 높았다. 특히 수도권은 한 번 가격 상승 흐름이 시작되면 그 추세가 다음 달에도 이어지는 '상승 국면의 지속성'이 비수도권보다 유의미하게 강한 것으로 나타났다.

금융 여건의 영향력은 수도권에서 더욱 컸다. 금리 하락은 수도권 핵심 지역에서 매수 심리를 자극해 가격 상승을 부추길 수 있다.

반대로 가격 하락세가 뚜렷한 지방 중소도시에서 금리 하락은 매수 수요 회복으로 이어지기보다 기존 차주의 이자 부담을 완화하는 수준에 그칠 수 있다는 것이 보고서의 주장이다.

같은 정책 수단이라도 지역과 국면에 따라 전혀 다른 결과를 초래할 수 있음을 보여주는 대목이다.

◇ 수도권은 관리, 지방은 조정 필요

보고서는 주택시장 안정을 위해 차별화된 접근이 필요하다고 주장했다.

상승기의 수도권에는 가격 상승 기대가 금융 여건과 결합해 과열되지 않도록 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제와 금리 관리를 병행해야 하고 충분한 주택 공급 계획을 통해 시장 불안을 잠재우는 것이 중요하다고 했다.

하락기인 지방 중소도시에는 단순히 금리를 낮추거나 대출을 완화하는 것만으로 수요가 회복되기 어렵다.

보고서는 미분양 관리와 공공매입 등 공급 측면의 구조조정이 더 효과적이며 인구 감소 지역은 신규 공급보다 빈집 정비나 재고 주택의 효율적 활용 등 주거 환경을 관리하는 데 초점을 맞춰야 한다고 지적했다.

재고주택의 정비, 용도 전환 등 재고주택 효율화 방식을 통해 지역 주거를 안정시키는 것이 현실적이라고 부연했다.

보고서는 정체기와 전환기에는 시장 상황을 선별적으로 모니터링하고 정책 신호가 지역별로 혼선을 주지 않도록 일관된 커뮤니케이션을 통한 기대 관리가 필요하다고 덧붙였다.

hjlee2@yna.co.kr