우본, 3년 만에 국내부동산 PF투자 빗장 푼다…5천억 신규 출자

(서울=연합인포맥스) 송하린 기자 = 우정사업본부가 3년 만에 국내 부동산 대출전략 펀드 출자에 나선다.

그동안 전면 제한했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 개발 관련 대출 투자를 일부 허용하면서, 개발사업 정상화의 마중물이 될 수 있을 것으로 기대된다.

22일 금융투자업계에 따르면 우정사업본부 우체국예금은 2026년도 국내부동산 대출전략 펀드에 5천억원 내외 규모를 새로 출자키로 했다.

오는 9월 중 2~3곳의 위탁운용사를 최종 선정해 분산 출자할 계획이다.

우정사업본부가 국내 부동산 대출형 블라인드 펀드 출자에 나선 것은 지난 2023년 이후 처음이다.

당시에는 총 4천억원을 1개 운용사에 출자했지만, 이번에는 출자 규모를 5천억원으로 늘리고 복수 운용사를 선정하기로 했다.

이번 출자사업에서 가장 달라진 점은 투자 대상이다.

2023년에는 국내부동산 선순위 담보대출 위주로 투자하도록 하고, 토지담보대출은 물론 PF·브릿지론 등 개발 관련 대출은 전면 금지했다.

반면 올해는 개발대출 가운데 토지담보대출과 브릿지론만 투자 대상에서 제외했다. 이에 따라 착공 이후 본PF 등 개발 관련 대출에도 투자할 수 있는 길이 열렸다.

세부 운용기준도 개발대출을 전제로 손질됐다.

전체 펀드는 담보인정비율(LTV)과 총사업비 대비 대출비율(LTC)을 모두 70% 이하로 관리하기로 하되, 실물자산대출과 개발대출의 대출 한도는 별도 기준을 세웠다. 실물자산 대출은 건별 LTV 75% 이하, 개발대출은 건별 LTC 80% 이하를 적용하도록 했다.

이는 부동산 PF 시장을 바라보는 기관투자가의 시각이 3년 전과 달라졌음을 보여준다.

2023년 무렵에는 고금리와 레고랜드 사태 여파로 PF 부실 우려가 커지면서 기관투자가(LP)들이 개발 관련 익스포저를 사실상 차단하는 분위기였다.

반면 최근에는 금융당국의 국내부동산 PF 연착륙 정책 효과가 감지되고 있다. 금융위원회에 따르면 지난해 4분기 중 신규 PF 취급액은 20조7천억원으로 전년 대비 3조6천억원 증가하는 등 사업성이 양호하고 사업 진행도가 높은 사업장 중심으로 신규 자금 공급이 이어지고 있다.

PF 시장 회복 국면에서 우량 자산을 저가에 확보할 기회라는 인식이 확산하면서 LP들의 자금도 점차 풀리는 추세다.

앞서 국민연금도 지난 3월 개발자산 대출 비중을 최대 40~50%까지 허용하는 국내부동산 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 펀드와 논코어 대출(Non-Core Debt) 펀드에 각각 6천억원씩 총 1조2천억원을 출자하기로 했다.

한편, 우본은 이번 국내부동산 대출전략 펀드 위탁운용사 선정 시 2차 정성평가 기준에 '운용인력'과 운용사 출자 비중 등 '주요 계약조건' 배점을 2023년 10점에서 올해 15점까지 확대했다.

특히 운용사의 책임 운용을 한층 강화했다.

운용사 의무 출자는 운용사와 임직원의 참여를 원칙으로 했다. 단 운용사의 주주사, 계열사를 합산하는 경우 의무 출자 금액의 2배 이상을 투자하도록 했다. 이 경우에도 운용사와 운용사 임직원은 의무 출자 금액의 20% 이상 참여해야 한다.

hrsong@yna.co.kr