주담대 받으면 매년 1천200만원 더 내라고?…'관리부담금' 현실화 가능성은

(서울=연합인포맥스) 윤슬기 기자 = 정부가 고가 주택이나 다주택자의 주택담보대출에 이자와 별도의 부담금을 매기는 새로운 가계부채 관리 수단이 제안되면서 '관리부담금' 현실화 가능성에 귀추가 주목된다.

이재명 대통령이 고가 주택을 담보로 한 사업자대출의 규제 우회 가능성까지 직접 지적하면서 후속 부동산 금융정책 논의 과정에서 주택 가격과 대출 규모, 보유 주택 수에 따라 대출 비용을 차등화하는 방안이 핵심 과제로 떠오를 전망이다.

다만 사업자대출 관리 강화는 금융권의 여신심사와 사후점검 기준을 바꾸는 방식으로 비교적 빠르게 추진할 수 있지만, 거시건전성 관리부담금은 법적 근거와 부과 기준을 새로 마련해야 해 실제 시행까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

◇공식 검토 가능성…제도화까지는 시간

23일 금융권에 따르면 금융위원회는 이날 열린 부동산 정책 국민 대토론회에서 제시된 금융 분야 과제를 토대로 후속 부동산 금융정책 마련에 속도를 낼 계획이다.

금융위는 매주 진행하던 금융권 가계대출 점검회의를 이달 말까지 잠정 중단하는 등 주요 업무도 미루고 후속 부동산 금융대책 마련에 집중하고 있다.

금융위는 가계부채 관리 효과와 집값 안정, 실수요자 부담, 실제 집행 가능성 등을 종합적으로 따져 정책 반영 여부를 검토할 방침이다.

가장 눈에 띄는 방안은 고가 주택이나 고액 주담대 차주에게 별도의 거시건전성 관리부담금을 부과하는 것이다.

김영도 한국금융연구원 선임연구위원이 제안한 방안은 집값과 대출액에 따라 부담률을 차등 적용하는 구조다.

예컨대 15억원짜리 주택을 구입하면서 6억원을 빌린 차주에게 연 2%의 부담률을 적용하면 대출 이자와 별도로 연간 1천200만원을 내야 한다.

지금까지는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 통해 '얼마까지 빌릴 수 있는지'를 제한하는 양적 규제가 중심이었다면, 관리부담금은 대출 비용 자체를 높여 수요를 줄이겠다는 가격 규제라는 점에서 차이가 있다.

다만 실제 정책으로 이어질지는 별개의 문제다.

금융권에서는 관리부담금이 당장 도입되지는 않더라도 금융위의 공식 검토 대상에는 포함될 가능성이 크다고 보고 있다.

대통령이 직접 주재한 토론회에서 제안됐고, 금융위도 가계부채 관리정책을 설계하는 과정에서 관련 방안을 참고하고 있기 때문이다.

다만 모든 고가 주택 차주에게 일괄 적용하기보다는 다주택자나 투기 목적이 뚜렷한 대출부터 제한적으로 적용하는 방안이 우선 검토될 가능성이 있다.

고가 주택 한 채를 보유한 실거주자와 여러 채의 주택을 보유한 차주에게 같은 부담을 지우면 형평성 논란이 커질 수 있고, 서울과 지방의 주택 가격 차이가 큰 상황에서 전국에 동일한 가격 기준을 적용하는 것도 쉽지 않다.

신규 대출에만 적용할지, 기존 대출의 만기 연장이나 대환대출까지 포함할지도 쟁점이다. 기존 차주에게까지 적용하면 가계부채 감축 효과는 커지지만 소급 규제 논란과 상환 부담이 뒤따를 수 있다.

관리부담금은 대출 한도를 조정하는 LTV·DSR과 달리 차주에게 새로운 금전 부담을 부과하는 제도인 만큼 별도의 법률 근거가 필요할 가능성도 크다.

부과 대상과 요율, 징수 주체, 재원 사용처 등을 법률에 구체적으로 담아야 하고, 취득세·보유세·대출이자에 더해 별도 부담금을 물리는 것이 사실상 중복 부담이라는 반발도 예상된다.

대출 없이 현금으로 고가 주택을 매입하는 자산가는 부담금을 피하고 대출이 필요한 차주만 비용을 부담한다는 점도 한계로 꼽힌다.

금융권 관계자는 "정책 취지는 이해되나, 부담금 형태의 추가 비용 부과는 준조세 논란과 기존 차주에 대한 소급적용 문제를 동반할 수밖에 없어 신중한 접근이 필요할 것으로 보인다"며 "이와 관련된 혼란을 최소화하기 위해서는 명확한 법적 근거를 바탕으로 정교한 설계가 선행돼야 할 것 같다"고 말했다.

◇사업자대출 우회 차단은 조기 시행 가능성

관리부담금보다 먼저 정책에 반영될 가능성이 큰 것은 고가 주택을 담보로 한 사업자대출 관리 강화다.

이 대통령은 이날 고가 주택 구입을 위한 주담대는 제한하면서 이미 취득한 고가 주택을 담보로 사업자대출이나 일반 용도 대출을 받는 것은 허용하면 규제 우회 통로가 될 수 있다고 지적했다.

사업자대출은 가계대출과 달리 통상 DSR 등 주담대 규제를 직접 적용받지 않는다.

실제로 사업 운영에 사용된다면 문제가 없지만, 사업자금 명목으로 대출을 받은 뒤 주택 구입이나 기존 대출 상환 등에 사용하면 가계대출 규제를 우회하는 효과가 발생한다.

금융당국은 이미 사업자대출의 용도 외 유용 여부를 사후 점검하고 있지만, 주택 취득 이후 해당 주택을 담보로 대출을 일으켜 다른 부동산 투자나 기존 자금 회수에 사용하는 경우까지 얼마나 촘촘하게 적발할 수 있는지는 별개의 문제다.

금융위는 이에 따라 고가 주택을 담보로 사업자대출을 받을 때 사업 목적과 상환 재원을 더 엄격히 심사하거나, 대출 실행 이후 자금 흐름과 실제 사업 여부를 집중 점검하는 방안을 검토할 수 있다.

고가 주택 담보 사업자대출에 별도의 담보인정비율을 적용하거나 일정 규모 이상 대출을 당국 보고 대상으로 만드는 방안도 거론된다.

사업자대출 관리 강화는 새로운 부담금을 만드는 것과 달리 금융권의 여신심사 모범규준이나 사후점검 기준을 손질하는 방식으로 추진할 수 있다.

대통령이 직접 보완책 검토를 주문한 만큼 관리부담금보다 이른 시일 안에 구체적인 방안이 나올 가능성이 크다.

금융당국 관계자는 "부동산 정책이 워낙 시급한 만큼 토론회에서 제기된 내용들도 실현 가능성과 정책 효과 등을 종합적으로 검토해 후속 대책에 반영할 것"이라고 말했다.

sgyoon@yna.co.kr