[뉴욕은 지금] 맨해튼 부동산에 다시 돈 몰린다

(뉴욕=연합인포맥스) 최진우 특파원 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 붕괴 우려에 시달렸던 뉴욕 맨해튼 상업용 부동산 시장에서 바닥 통과론이 확산하고 있다.

기업들의 사무실 복귀와 금융·법률·인공지능(AI) 기업의 임차 확대에 힘입어 공실 압박이 완화되고 임대료도 반등하기 시작했다.

맨해튼 오피스 시장은 2023~2024년 최악의 침체를 겪었다.

재택근무 확산으로 기업들이 사무실 면적을 줄인 가운데 연방준비제도(연준·Fed)의 급격한 금리 인상으로 차환 비용까지 치솟았다.

뉴욕시 감사원에 따르면 코로나19 이전 약 12%였던 맨해튼 중심업무지구의 '가용률'(Availability Rate)은 2024년 중반 약 18%까지 상승했다. 가용률은 현재 비어 있는 공간뿐 아니라 계약 만료를 앞두고 임대시장에 나온 공간과 전대 물량까지 포함하는 지표다.

글로벌 상업용 부동산 서비스업체인 콜리어스 집계에서 맨해튼 평균 호가 임대료는 2024년 말 제곱피트당 73.42달러로 6개 분기 연속 하락하며 3년 만의 최저치를 기록했다.

건물 가치는 떨어지고 대출금리는 오른 탓에 소유주들은 기존 대출을 차환하기 어려워졌다. 돈을 빌려준 은행들도 투자자와 만기 연장과 담보 가치의 적정성을 두고 갈등을 빚었다. 실제로 한국 기관 투자가들도 미국 오피스의 메자닌 투자에서 적지 않은 손실을 경험했다.

흐름은 2025년부터 바뀌었다.

콜리어스에 따르면 지난해 맨해튼 오피스 임대계약 면적은 4천192만제곱피트로 전년보다 25% 이상 늘어 2019년 이후 최대를 기록했다. 가용률은 2025년 말 13.9%, 올해 1분기 13.7%로 낮아졌다.

평균 호가 임대료도 제곱피트당 76달러에서 올해 1분기 77.55달러로 상승해 코로나19 이전 수준에 근접했다.

기업들의 출근 확대와 금융회사·로펌의 증원, AI 기업의 대규모 임차, 신규 고급 오피스 공급 부족이 맞물린 결과다.

맨해튼 최대 오피스 전문 회사인 SL그린의 실적에서도 변화가 확인된다.

회사가 기존부터 보유해 온 맨해튼 오피스의 임대율(점유율)은 2024년 1분기 89.2%에서 올해 2분기 94.7%로 상승했다. SL그린은 연말 임대율이 95%에 이를 것으로 전망한다.

아울러 올해 70억달러 규모의 리파이낸싱과 25억달러 규모의 자산 매각도 추진하고 있다. 시장에 자금을 공급하려는 투자자가 다시 나타나고 있다는 것이다. 이는 맨해튼 오피스 시장을 향한 자금 흐름이 다시 살아나고 있음을 보여주는 대표적인 사례다.

그간의 가격 조정을 기회로 보는 부실채권 투자자들의 움직임도 빨라졌다.

후순위나 메자닌 대출을 보유한 투자자가 선순위 채권까지 할인 매입해 채무조정의 주도권을 확보한 뒤 담보권을 실행하거나 출자전환을 통해 건물을 인수하는 방식이다.

뉴욕에서 근무하는 한국 금융회사 지점장은 "최근 뉴욕에서는 상업용 부동산이 다시 살아나면서 후순위 대출을 보유한 채권자가 가능성이 있다고 본 오피스의 선순위 대출까지 사들여 오피스를 손에 넣는 사례가 많아지고 있다"고 설명했다.

다만, 현재의 바닥론은 모든 건물이 살아난다는 뜻은 아니다.

미드타운의 신축·개보수 오피스에는 임차인과 자금이 몰리고 있지만, 노후 건물은 여전히 높은 가용률과 차환 위험에 시달리고 있다.

맨해튼 상업용 부동산은 지금 전면적인 반등이라기보다 경쟁력을 갖춘 오피스로 수요와 자금이 집중되고, 그렇지 못한 건물은 구조조정이 이어지는 선별적 정상화 국면에 가깝다는 평가다.

시장 전체 임대료는 완만하게 회복되고 있지만, 기업들이 선호하는 신축·리모델링 오피스는 공급이 제한되면서 개별 건물의 임대료는 시장 평균을 크게 웃도는 경우도 나타나고 있다.

다른 금융기관의 법인장은 "최근 사무실을 갈아타려고 여러 군데를 물색하고 있는데, (현재 위치보다) 불과 몇 블록 지나지 않고 괜찮다 싶은 곳은 2배 이상을 줘야 한다"면서 "부동산이 좋은 입지를 중심으로 빠르게 회복하는 느낌"이라고 설명했다.

jwchoi@yna.co.kr