'똘똘한 한 채' 정조준…초고가 주택 종부세·양도세 함께 손질

일반 가격대 실거주 1주택자는 보호…고액 과세표준 구간 보다 촘촘히 나눠

(세종=연합인포맥스) 박준형 기자 = 정부가 이른바 '똘똘한 한 채'에 집중된 세제 혜택을 줄이는 방향으로 부동산 세제 개편을 추진한다.

일반적인 가격대의 실거주 1주택자는 보호하되 초고가 주택은 한 채만 보유했더라도 종합부동산세 부담을 높이고, 매각할 때 받을 수 있는 양도소득세 공제 혜택도 제한하는 방안이 유력하게 검토된다.

29일 관계 당국에 따르면 정부는 주택 가격과 실제 거주 여부를 함께 고려해 종부세와 양도세 부담을 차등화하는 내용의 세제 개편안을 마련하고 있다.

개편의 핵심은 1주택자라는 이유만으로 주택 가격이나 실제 이용 목적과 관계없이 폭넓은 세제 혜택을 제공하는 현행 구조를 바꾸는 것이다.

지금은 고가 주택을 한 채 보유하더라도 1세대 1주택자라면 종부세와 양도세에서 각종 공제를 받을 수 있다.

장기간 주택을 보유하면 실제 거주하지 않아도 종부세 세액공제를 받을 수 있고, 주택을 처분할 때도 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%를 공제받는다.

이에 따라 정부는 실제 거주 목적 등을 과세 과정에 더욱 적극적으로 반영해야 한다고 판단한 것으로 전해진다.

우선 정부는 초고가 주택의 종합부동산세 부담을 높이는 한편, 일반적인 실수요 1주택자에 대해서는 부담을 낮추는 방향으로 제도 개편을 검토하고 있다.

초고가 주택의 기준은 시가 30억∼50억원 안팎에서 정해질 가능성이 거론된다.

다만, 특정 가격을 넘는 순간 세 부담이 급격히 늘어나는 방식보다는 주택 가격이 높아질수록 세율이나 세액이 단계적으로 올라가는 구조가 유력하다.

현재 1세대 1주택자는 주택 공시가격에서 12억원을 공제한 뒤 남은 금액을 기준으로 종부세를 낸다. 정부는 최근 주택 가격 상승을 반영해 이 기본공제액을 올리는 방안을 검토하고 있다.

기본공제액이 상향되면 종부세 과세 기준을 소폭 웃도는 일반 1주택자는 과세 대상에서 빠지거나 세 부담이 줄어들 수 있다.

기본공제 후에도 과세표준이 큰 초고가 주택은 세금을 더 내도록 종부세율 구간을 세분하는 방안이 함께 논의되고 있다.

현행 개인 주택분 종부세율은 과세표준 3억원 이하부터 94억원 초과까지 7개 구간으로 나뉜다.

일부 구간은 범위가 지나치게 넓어 주택 가격이 크게 달라도 같은 세율을 적용받는다는 지적이 나온다.

실제로 1주택자는 과세표준이 50억원을 초과해 94억원 이하인 경우 모두 2%의 세율을 적용받는다.

시가로 환산하면 가격 차이가 수십억원에 이르는 초고가 주택들이 같은 세율 구간에 포함되는 셈이다.

정부는 고액 과세표준 구간을 보다 촘촘히 나눠 주택 가격이 높을수록 세 부담도 점진적으로 커지도록 하는 방안을 살펴보고 있다.

공정시장가액비율을 높이는 방향으로 거론된다.

공정시장가액비율은 주택 공시가격에서 기본공제액을 제외한 금액 중 실제 과세표준에 반영하는 비율로, 현재는 60%가 적용된다.

이 비율이 올라가면 과세표준이 커져 종부세 부담도 늘어난다.

이에 정부는 기본공제와 세율 구간 등을 함께 조정해 초고가 주택을 중심으로 증세 효과가 나타나도록 하는 방안을 검토할 것으로 예상된다.

현재 주택 수에 따라 세율을 달리하는 종부세 체계도 개편 가능성이 있다.

정부는 주택 수뿐만 아니라 보유 주택의 합산 가치 등을 함께 고려하는 방향을 검토하고 있다.

종부세 장기보유 세액공제 역시 실제 거주 중심으로 재편될 전망이다.

현재 1세대 1주택자가 주택을 5년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 종부세 산출세액의 20∼50%를 공제받는다.

보유자가 만 60세 이상인 경우에는 연령에 따라 20∼40%의 고령자 공제가 추가로 적용된다. 두 공제를 합한 한도는 80%다.

문제는 주택에 실제 거주하지 않고 투자 목적으로 보유하더라도 보유 기간만 길면 상당한 세액공제를 받을 수 있다는 점이다.

정부는 단순 보유 기간에 따른 공제를 축소하거나 없애고, 실제 거주 기간에 따라 공제율을 정하는 방안을 검토하고 있다.

은퇴로 소득이 줄어든 고령자의 세금 납부 여력을 고려해 연령에 따른 공제는 유지하는 방향에 무게가 실린다.

양도세 장기보유특별공제도 대폭 손질될 것으로 보인다.

현재 1세대 1주택자는 3년 이상 주택을 보유하면 보유 기간에 따라 양도차익의 12∼40%를 공제받는다.

2년 이상 실제 거주하면 거주 기간에 따라 8∼40%의 공제를 추가로 받을 수 있다. 보유와 거주 공제를 합한 최대 공제율은 80%다.

초고가 주택이나 일정 규모 이상의 양도차익에는 낮은 공제율을 적용하거나, 공제받을 수 있는 금액 자체에 상한을 두는 방안이 검토 대상이다.

다만, 다주택자에는 한시적으로 퇴로를 마련해 매각을 유도할 것으로 예상된다.

김용범 청와대 정책실장은 지난 27일 라디오 인터뷰에서 "장특공제의 한도 설정, 다주택자의 보유세 강화 시 매물을 내놓도록 퇴로를 열어주는 것, 은퇴 후 지방으로 이주하는 분들의 세 부담 절감 등 여러 건설적인 의견이 부동산 토론회들에서 나와 적절히 정책에 반영하는 방안을 고민 중"이라고 밝혔다.

정부는 오는 30일 당정 협의를 통해 부동산 세제 개편 방향을 논의한 뒤 최종안을 발표할 예정이다.

jhpark6@yna.co.kr