[세제개편] 양도세 '보유공제→거주공제'…2029년부터 한도 10억

실거주 1주택 최대 80% 유지…보유만 한 기간은 공제 배제

지방 세컨드홈 특례 비수도권 전역 확대…다주택 중과 2년 완화

비사업용 토지 장특공제 폐지·중과세율 10%p 추가 인상

(세종=연합인포맥스) 박준형 기자 = 정부가 주택 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간이 아닌 실제 거주기간을 중심으로 전면 개편한다.

1세대 1주택자는 10년 거주시 현재와 같이 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 오는 2029년부터 장기거주소득공제액은 최대 10억원으로 제한된다.

지방 세컨드홈 과세특례는 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 확대하고, 다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과는 오는 2028년까지 한시적으로 완화한다.

정부는 3일 열린 세제발전심의위원회에서 이러한 내용의 '2026년 세제개편안'을 발표했다.

◇보유공제 없애고 거주공제로…2029년 한도 10억원

현재 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 연 4%, 거주기간에 따라 연 4%씩 각각 최대 40%, 합계 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

정부는 이를 거주기간에 따라 연 8%씩, 10년간 최대 80%를 공제하는 '장기거주소득공제'로 전환한다. 주택에 실제 거주하지 않고 보유만 한 기간에 대한 공제는 없애겠다는 것이다.

제도는 단계적으로 시행한다. 오는 2027년까지는 현행 공제방식을 유지하고, 2028년에는 1세대 1주택자에게 거주기간 연 6%와 보유기간 연 2%를 적용한다. 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%를 공제한다.

비조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자도 현행 보유기간 기준 연 2%, 최대 30% 공제를 거주기간 기준으로 전환한다.

2028년에는 보유기간 연 1%와 거주기간 연 2% 가운데 선택하고, 2029년부터는 거주기간에 따라 연 2%씩 최대 30%를 공제한다.

조정대상지역 주택을 양도해 중과세율이 적용되는 다주택자는 거주공제에서도 제외된다.

공제 대상 양도차익에는 별도의 한도를 신설한다. 2027년에는 한도가 없지만, 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 거주공제를 적용한다.

다만, 10년 이상 거주한 뒤 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 팔면 양도세 기본공제를 연 250만원에서 2천500만원으로 확대한다.

아울러 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 한시적으로 양도세를 감면한다. 내년에는 세액의 50%를 최대 5억원까지, 2028년에는 30%를 최대 3억원까지 감면한다.

양도하는 주택에서 5년 이상 거주하고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주해야 한다. 양도일부터 5년 안에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면받은 세액을 추징한다.

◇지방 세컨드홈 비수도권 전역으로…다주택 중과 한시 완화

지방 세컨드홈을 취득해도 1세대 1주택자로 보는 양도세 특례 대상 지역은 광역시를 제외한 비수도권 전 지역으로 확대된다.

현재는 인구감소지역과 인구감소관심지역 주택을 취득해야 특례를 받을 수 있지만, 앞으로는 그 외 비수도권 지역에서 공시가격 4억원 이하 주택을 취득해도 적용된다.

인구감소지역 주택의 가액 기준은 공시가격 9억원, 수도권 접경지역은 6억원으로 조정한다. 인구감소관심지역 기준도 4억원에서 6억원으로 높인다. 지방 세컨드홈 1주택 특례의 적용기한은 2029년 말까지 3년 연장한다.

다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과는 매물 출회를 유도하기 위해 2027∼2028년 한시적으로 낮춘다.

현재 기본세율에 20%포인트(p)가 추가되는 2주택자는 2027년에는 5%p, 2028년에는 10%p를 가산한다.

3주택 이상은 2027년과 2028년 각각 10%p와 15%p를 적용한다. 2029년부터는 현행 중과세율인 30%p로 복귀한다.

올해 중 중과세율을 적용받은 양도분은 완화 대상에 포함한다.

조정대상지역에서 주택을 보유한 사람이 같은 조정대상지역에서 새집을 산 경우 일시적 2주택 특례를 받을 수 있는 종전 주택 처분기한은 3년에서 2년으로 단축한다.

이날 이전에 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정을 적용한다.

조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대도 단계적으로 폐지한다.

내년까지 양도하면 현행 혜택을 유지하고, 2028년에는 중과세율과 공제 혜택을 축소한 뒤 이후에는 배제한다.

상생임대주택 특례는 올해 말 종료한다.

다만, 상생임대차계약 종료 후 1년 안에 양도하는 경우에는 한시적으로 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 2년 거주요건을 면제한다.

과거 일정 시기에 취득한 임대주택과 미분양주택 등에 기한 없이 적용되던 양도세 특례에도 별도의 적용기한을 설정한다.

◇불가피한 비거주는 거주 인정…비사업용 토지 과세 강화

취학이나 직장 변경, 질병 치료, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 다른 지역에 거주한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정한다.

재개발·재건축으로 취득한 신축주택은 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정한다.

이 두 가지 특례는 양도소득세와 종합부동산세의 거주기간 산정에 공통으로 적용된다.

양도소득세에는 추가 특례가 적용된다.

지방 저가주택과 인구감소지역 세컨드홈, 준공 후 미분양주택 등 주택 수 산정에서 제외되는 특례주택은 기존 주택과 동시에 보유한 기간을 거주기간으로 본다.

아울러 등록임대주택 가운데 건설임대주택과 조정대상지역 아파트를 제외한 매입임대주택은 임대기간을 연 2%, 최대 30%의 거주공제로 인정한다.

한편, 정부는 주택 공급을 지원하기 위해 공공주택 건설사업자에게 주택 건설용 토지를 양도할 때 적용하는 양도세 감면율은 10%에서 15%로 올리고, 적용기한은 2028년 말까지 1년 연장한다.

농지 등을 본래 용도로 사용하지 않거나 나대지 상태로 보유한 비사업용 토지에 대한 과세는 강화한다.

개인이 비사업용 토지를 양도할 때 적용하던 최대 30%의 장기보유특별공제를 폐지한다.

비사업용 토지 양도차익에 대한 소득세와 법인세 중과세율은 현재 10%p서 20%p 높인다.

아울러 생산활동과 무관하게 보유한 토지의 세부담 적정화를 위해 종합합산 토지 최고세율(45억원 초과)을 3%에서 4%로 상향 조정한다.

정부는 비사업용 토지에 대한 정상화를 오는 2027년까지 1년간 유예기간을 두고, 2028년부터 시행해 제도 시행 전 매물이 시장에 나오도록 유도할 방침이다.

jhpark6@yna.co.kr