[세제개편] '32억 아파트'부터 종부세율 오른다…45억 넘으면 稅중과

종부세율 '주택가액' 기준 일원화…공정시장가액비율 최고 80%로 상향

1주택자 종부세 기본공제 12억→14억…종부세 9.3조 증세 효과

(세종=연합인포맥스) 최욱 기자 = 정부가 초고가·비거주 주택에 대한 종합부동산세 부담을 강화하는 세제개편안을 발표한 가운데 시가 32억원 상당 아파트부터 세율이 오르는 것으로 나타났다.

시가 45억원이 넘는 초고가 주택의 경우 1주택자라도 기존 3주택 이상 보유자에 적용되는 중과세율 수준으로 세 부담이 크게 늘어난다.

정부는 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에서 부동산 세제 합리화를 위해 비거주·일정 가액 이상 주택에 대한 종부세 부담을 정상화하겠다고 밝혔다.

우선 정부는 종부세율 체계를 '주택 수 기준'에서 '주택가액 기준'으로 일원화하고 과세표준 6억~12억원(시가 32억~45억원) 구간 세율을 내년부터 현행 1.0%에서 1.3%로 올리는 방안을 추진한다.

과표 12억원(시가 45억원) 초과 구간에 대해서는 내년부터 1·2주택자 세율을 올린 뒤 2028년부터 현행 3주택 이상 보유자에게 적용되던 중과세율(2.0~5.0%)을 1·2주택자에게도 확대 적용하기로 했다.

이에 따라 2028년부터 주택 수에 상관없이 주택가액 기준으로 과표 12억~25억원(시가 45억~71억원)은 2.0%, 과표 25억~50억원(시가 71억~122억원)은 3.0%, 과표 50억~94억원(시가 122억~212억원)은 4.0%, 과표 94억원 초과(시가 212억원 초과)는 5.0%의 세율을 적용받는다.

'30억원짜리 똘똘한 한 채'를 가진 1주택자가 '10억원짜리 주택 3채'를 가진 다주택자보다 세금을 덜 내는 문제를 바로잡고 과세 형평성을 맞추겠다는 취지다.

다만, 세율이 올라가는 시작점인 시가 32억원이나 중과세율이 적용되는 시가 45억원을 초고가 주택의 기준으로 삼아 '징벌적 과세'를 설계하진 않았다는 게 정부의 일관된 입장이다.

조만희 재정경제부 세제실장은 "초고가 기준을 만들어놓고 과세 체계를 짰다는 오해가 있는데 그건 아니다"며 "여러 과세 체계를 조금씩 변경하다 보니 세 부담이 많이 증가하는 쪽이 시가 40억~50억원 주택이 된 것"이라고 설명했다.

공정시장가액비율도 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자에 대해서는 내년부터 현행 60%에서 70%로 올리고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년부터 80%까지 인상한다.

공정시장가액비율은 주택 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액 가운데 실제 과표로 반영하는 비율이다. 비율이 오르면 과세 대상이 확대되고 세 부담도 늘어난다.

1세대 1주택자의 종부세 과세 대상 기준금액은 현재 공시가격 12억원(시가 17억원)에서 14억원(시가 20억원)으로 인상한다. 주택가격 상승에 따라 과세 대상 인원이 과도하게 늘어나지 않도록 일종의 완충장치를 마련한 것이다.

종부세 기본공제액은 거주와 비거주 주택을 차등화한다. 거주용 1주택은 현행 12억원에서 14억원으로 상향 조정하고, 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 낮추는 방식이다.

다주택자의 경우 기본적으로 4억원을 공제하고 나머지 5억원은 전체 주택가액에서 거주용 주택가액이 차지하는 비중만큼만 공제하기로 했다.

종부세 1세대 1주택자 세액공제는 보유 기간에 따른 공제를 거주 기간에 따른 공제로 전환한다.

내년에는 현재 보유 공제의 절반과 거주 공제 중 높은 공제율을 적용한 뒤 2028년부터 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%로 거주 공제를 적용할 방침이다.

연령별 공제는 60세 이상, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%로 유지된다. 연령별 공제와 거주 공제를 합한 공제율 한도는 80%까지다.

정부는 종부세 공제도 초고가 주택 보유자가 과도한 혜택을 받을 수 있다는 점을 고려해 세액공제 한도를 신설해 2027년 800만원, 2028년 이후에는 600만원을 적용할 계획이다.

종부세 세 부담 상한도 조정한다. 현재 해당 연도 보유세(재산세·종부세)가 직전 연도의 150%를 초과하지 않도록 제한하고 있는데 이 기준을 200%로 인상하겠다는 것이다.

아울러 종부세 납부유예 소득 요건은 현행 7천만원을 8천만원으로 완화하고 종부세 부담이 큰 고령자의 거주용 1주택은 소득 요건을 적용하지 않기로 했다.

구체적으로 10년 이상 거주한 65세 이상인 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우가 이에 해당한다고 정부는 설명했다.

이 밖에 납세담보로 납세보증보험을 제공할 때 보증보험료를 한도로 납부유예 이자상당가산액을 감면해주는 방안도 추진한다.

정부는 이번 종부세 개편안이 내년부터 2028년까지 순차적으로 시행되면 거주용 1주택을 기준으로 시가 20억~30억원 아파트는 종부세액이 감소할 것으로 추산했다.

시가 30억~40억원까지 세액이 완만하게 증가하다가 40억~50억원을 초과한 주택부터 세 부담이 크게 늘어난다는 게 정부의 설명이다.

예를 들어 60세 1세대 1주택자가 시가 35억원(공시가격 25억원) 주택에 10년간 거주했을 때 2028년 기준 종부세는 212만4천원으로 현행보다 20만6천원 늘어난다.

연령과 거주 기간이 같은 1세대 1주택자가 시가 50억원(공시가격 35억원) 아파트를 보유했다면 종부세는 978만5천원으로 현행 대비 524만6천원 늘어 증가 폭이 훨씬 커진다.

올해 공동주택 공시가격 현황을 보면 시가 30억원(공시가격 21억원)을 초과하는 주택은 약 16만8천호(상위 1.1%) 수준이다.

시가 40억원(공시가격 28억원)과 시가 50억원(공시가격 35억원)을 초과하는 주택은 약 6만5천호(상위 0.4%)와 약 3만호(상위 0.2%)로 집계됐다.

이를 바탕으로 추산해보면 약 3만~6만5천호의 종부세 부담이 크게 늘어날 것으로 관측된다.

지역별로 보면 서울 용산구 한남동의 고가 아파트 단지와 강남·서초구 일대의 일부 전용면적 84㎡ 이상, 송파구의 대형 아파트, 성수동 대형 주상복합 등이 해당된다.

재경부 관계자는 다만 "공동주택 호수 통계에는 비거주용 주택, 다주택자 보유 주택도 포함돼 있다"며 "거주용 1주택을 구분하기 어려워 과세 대상 인원으로는 보기 어렵다"고 말했다.

종부세 개편에 따른 세수 증대 효과는 5년간 2조2천억원(순액법·전년비 기준)으로 추산됐다.

기준연도 대비로 증감을 계산하는 누적법 기준으로 세수 증대 효과는 5년간 9조3천억원 수준이다.

wchoi@yna.co.kr