"세제개편안, 매물 유도 정조준"…가격 조정 효과는 글쎄

(서울=연합인포맥스) 이효지 한이임 기자 = 정부가 3일 발표한 세제개편안의 분명한 목표는 다주택자의 매물 출회로 풀이됐다.

양도소득세가 한시적으로 완화되며 다주택자 등의 매물이 늘 것으로 예상되는 가운데 전반적인 집값 조정까지 이어지긴 어려울 것으로 전망됐다.

정부는 종합부동산세와 양도소득세를 동시에 손보는 부동산 세제 개편을 단행하면서 실거주자에게는 혜택을 주고 다주택자와 투기 수요에 엄격한 잣대를 들이대는 구조적 변화를 꾀했다.

◇ 매물 늘지만, 가격 안 내려갈 듯

세제개편안에 따르면 조정대상지역 다주택자 중과세율은 2027~2028년 한시적으로 완화됐다가 2029년 원래대로 돌아간다. 2028년까지 주택 정리를 할 퇴로가 마련된 셈이다.

반면 일시적 2주택자의 비과세 특례기간은 3년에서 2년으로 짧아지고, 매입임대아파트 세제 혜택도 단계적으로 폐지돼 갈아타기·임대사업 환경은 나빠진다.

이에 따라 세금 부담이 커지는 고가 다주택자, 자동 말소 등을 앞둔 임대사업자, 강남권 등 주택을 장기 보유한 고령 다주택자, 지방 주택 여러 채를 보유한 투자자 등 한시적 중과 배제를 활용하고자 하는 집주인들의 매물이 늘어날 것으로 예상됐다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "다주택자와 고령층 이주 수요가 맞물려 현재보다 매물이 나올 가능성이 커졌다"면서 "서울 등 공급이 부족한 핵심 지역에서는 가격 하락 효과까지는 제한적일 가능성이 크다"고 예상했다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "생각보다 세율이 많이 올랐고, 특히 초고가 주택은 내년 이후 세 부담이 급증할 것"이라며 "양도세 완화를 통해 마련된 퇴로로 다주택자들이 매물을 내놓을 여지가 크다"고 분석했다.

◇ 과거엔 어땠나

지난 2020년 정부가 다주택자에 대한 양도세를 강화하면서 1년간의 유예기간을 부여했을 당시 매물은 많이 나오지 않았다.

코로나19 이후 초저금리 시기를 맞아 집주인들이 집값 상승 기대에 매물을 내놓는 대신 증여로 집을 처분하면서 증여 건수가 역대 최대를 기록한 바 있다.

정부가 2022년에 다주택자에 대한 양도세 중과를 배제했을 때는 매물이 대거 쏟아지는 결과로 이어졌다. 금리 급등으로 자금 조달이 어려웠기에 매수가 쉽지 않아 시장에 매물이 쌓였다.

이번에도 나오는 매물을 수요자들이 받아낼지에 따라 부동산 가격 방향이 갈릴 전망이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현재는 금리 급등이 아니라 고금리가 어느 정도 유지되는 상황이고 전셋값도 급등해 매수 여력은 존재한다"면서 "(세제개편안에 따라) 매물은 나오겠지만 대기 수요가 이를 받쳐주면서 가격이 급락하기보다 거래가 활성화될 것"으로 봤다.

◇ 강남권 압박에 마용성 풍선효과 날까

세제개편안이 초고가 주택을 중심으로 보유세 부담을 큰 폭으로 늘린 만큼 강남 3구의 초고가 대형 평수를 중심으로 매수세가 감소할 것으로 예상됐다.

다만 보유세 부담이 덜한 쪽으로 매수자의 시선이 옮겨갈 수 있어 마포·용산·성동구(마용성) 등으로 풍선효과가 나타날 수도 있다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "눈높이가 전체적으로 낮아지면서 강남 대비 마용성, 마용성 대비 서울 외곽 이런 식으로 강세 지역보다 강세가 아니었던 지역의 집값이 오르는 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.

hjlee2@yna.co.kr