초고가주택 보유세 최대 2배 증가…현금흐름 중요성 커진다

비쌀수록 집값 비례해 세금 부담 증가…감당할 현금흐름 확보해야

(서울=연합인포맥스) 이효지 정필중 기자 = 정부의 세제개편안에 따라 초고가 주택의 보유세가 적게는 50%에서 많게는 100% 넘게 늘어난다. 앞으로는 자산 매입 능력뿐만 아니라 매년 다가오는 보유세를 감당할 현금흐름을 확보하고 있는지도 초고가 주택 매입 의사결정에 중요한 변수가 되는 셈이다.

이처럼 세부담을 자산가격에 비례해 늘려가면서도 향후 2년간은 거래세 부담을 줄여 다주택자 보유 주택의 시장 출현을 유도하도록 설계해 서울과 수도권 집값이 하향 안정화할 수 있을지 주목됐다.

◇ 공시가 절반만 올라도 보유세 50%↑

3일 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원이 고가주택 대상으로 이번 세제개편안을 적용해 시뮬레이션 한 결과, 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반 수준일 때 아크로리버파크(전용 84㎡)를 보유한 거주 1주택자는 보유세 3천333만원을 내야 한다.

올해보다 49.68% 늘어나는 것으로, 세제개편 이전인 현행 세제에 따라 내년에 부과되는 보유세와 비교해도 25.28% 많다. 세액공제가 없는 경우를 가정했다.

내년 공시가가 올해와 같은 수준으로 오를 경우 보유세는 3천852만원으로 올해보다 72.97% 늘어나는 것으로 나타났다.

가격과 평수가 클수록 보유세 부담은 더 커진다.

같은 아파트 전용 112㎡에 거주 중인 1주택자의 내년 보유세는 공시가 상승률이 올해 절반일 경우 60.96% 늘어난 6천142만원, 공시가 상승률이 올해와 같을 경우 88.59% 증가한 7천196만원으로 추정된다.

전용면적이 235㎡인 한남더힐의 경우 보유세가 최대 94.68% 많은 1억4천680만원으로 예상된다.

초고가주택 중심으로 보유세가 크게 오르는 배경에는 공정시장가액비율, 과세표준 세율 인상 등이 자리한다.

개편안에 따르면 내년부터 1세대 1주택자에 부과되는 공정시장가액비율은 기존 60%에서 70%로 상향된다.

과세표준 세율도 오른다. 과세표준 6~12억 원에는 1.3%(0.3%p↑), 12~25억 원 1.5%(0.2%p↑), 25~50억 원 2.0%(0.5%p↑) 등 6억 원 미만 외 전 구간에서 세율이 오른다. 내년 1·2주택에 적용되는 세율로, 오는 2028년부터는 12억 원 이상의 구간에서 추가로 세율이 상향된다.

기본공제를 제외한 남은 금액에서 가액비율과 세율이 함께 적용돼 고가주택이 영향을 더 받을 수밖에 없는 구조다.

우 위원이 산출한 대표 단지 보유세가 집값(올해 1월 실거래시세)에서 차지하는 비중은 0.85% 수준으로, 개편 이전과 비교해 0.30%포인트(p) 정도 상향되는 것으로 추정됐다.

◇ 내년에 DMC상암센트럴 파는 다주택자, 양도세 1억 절감

정부가 다주택자의 매도 기회를 제공하고자 양도세 중과를 한시 완화함에 따라 내년에 집을 매각하는 경우 양도세 절감 폭이 큰 것으로 나타났다.

시뮬레이션에 따르면 10년 전 DMC상암센트럴파크 1단지를 6억5천만원에 매수해 10년 거주한 2주택자가 이 집을 13억원에 팔 경우 중과에 따른 양도세는 3억8천402만원이다.

그런데 내년에 집을 매도할 경우 중과세율이 20%p에서 5%p로 줄어들어 양도세는 2억8천155만원이 되고, 중과세율 10%p가 적용되는 2028년 양도세는 3억1천570만원으로 추정됐다.

1주택자의 경우 장기 거주자에 대한 양도세 기본 공제가 연 2천500만원으로 10배 뛰면서, 양도세는 47만원에 불과했다.

또 2028년부터 장기거주 공제 한도가 20억원으로 신설되고 2029년부터는 한도가 10억원으로 줄어드는 만큼 고가주택이 공제 축소의 직접적인 영향을 받을 전망이다.

반포 래미안퍼스티지(전용 84㎡)를 10년 동안 보유하고 거주한 1주택자가 16억원에 취득해 56억원에 매도했을 때 부과되는 올해와 내년 양도세는 2억4천185만원으로 집계됐다.

이후 공제 한도가 생기는 2028년에는 양도세가 4억4천984만원, 2029년에는 9억4천484만원으로 늘어난다.

우병탁 위원은 "초고가 주택일수록 상대적으로 더 많은 영향을 받는 식으로 세제 구조를 만들었다"면서 "여기에 양도세를 연결해 매물 출회를 유도하려는 의도"라고 했다.

joongjp@yna.co.kr