"초고가 아니어도 세금 더 내나"…공시가 상승세·현실화율 변수

집값 연착륙 가정해도…공시가 30억 미만 단지 세부담 늘어

30억 육박 잠실 파크리오, 내년 과표 6억 넘으며 세율 1.3% 적용

공시가 현실화율 4년째 동결…국토부, 올 하반기 개편 결론

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 정부가 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 한도를 14억원으로 올리는 세제개편안을 발표하면서 향후 공시가격 상승 폭이 절반 수준으로 둔화하더라도 실거래가 30억원 미만의 중고가 아파트들의 세 부담은 늘어날 것으로 전망됐다.

공정시장가액비율과 과세표준 6억~12억원 구간의 세율 인상이 동시에 작동하면서 공제 한도 확대에 따른 세금 감면 효과를 상쇄시키기 때문으로 풀이됐다.

4일 연합인포맥스가 최왕규 세무사에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과에 따르면, 실거래가가 30억원에 미치지 못하는 수도권 주요 단지에서도 공시가격 상승 시 실질 세 부담이 늘어나는 것으로 분석됐다.

이번 시뮬레이션은 각 단지별 전용면적 84㎡ 중층 기준 1세대 1주택자를 기준으로 진행됐다.

공시가격 상승률은 집값 연착륙을 가정해 2027년 상승률을 올해 상승률의 절반으로 설정하고 재산세 공정시장가액비율은 현행 45%를 전제했다.

정부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 거주용 1세대 1주택자의 기본공제금액은 현행 12억원에서 14억원으로 상향 조정된다.

여기에 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%로 오르고, 과표 6억~12억원 구간의 종부세율은 종전 1.0%에서 1.3%로 0.3%포인트(p) 인상된다.

이에 따라 실거래가가 30억원에 육박하는 송파구 잠실파크리오는 내년 공시가격 13.18% 상승 시 과표가 6억원을 넘어서며 세율 인상 구간에 진입한다.

내년 잠실파크리오의 보유세는 약 1천481만원으로 올해 대비 49.2% 늘어나는 것으로 조사됐다.

과표가 6억~12억원 구간으로 이동하고 개정 세율인 1.3%가 적용된 영향이다.

내년에도 기존 과표 구간(~6억원)이 유지되는 20억원대 주요 단지 역시 공시가격 인상률을 웃도는 세 부담 증가세를 보였다.

마포구 마포래미안푸르지오의 경우 2027년 가정 공시가격은 15.46% 상승하는 데 그치지만, 보유세(약 1천32만원)는 44.5% 증가한다.

경기도 성남시 분당파크뷰 또한 2027년 가정 공시가격 인상률은 19.15%이지만 보유세(약 977만원)는 46.9% 증가해 공시가격 상승 폭을 크게 상회하는 모습을 보였다.

분당양지마을 1단지의 경우에도 공시가격 14.39% 인상을 가정할 때 보유세(약 700만원)가 34.7% 증가한다.

세율 인상 구간에 진입하지 않더라도, 공시가격 상승과 공정시장가액 비율 인상이 겹치며 과표 증가 속도가 공시가격 상승 속도를 앞지른 영향이다.

◇ 공시가 현실화율 인상 '변수'…실제 세 부담 더 커질 수도

전문가들은 이번 세제개편안이 실거래가 30억원 이상인 초고가 주택 핀셋 과세를 의도했으나, 공정시장가액비율과 세율 인상이 맞물리면서 20억원대 중고가 아파트 보유자들까지 영향권에 들어섰다고 진단했다.

강성훈 한양대 교수는 "정부가 초고가 아파트의 기준을 30억원 수준으로 판단하는 만큼, 실거래가 30억원에 근접한 단지들 역시 보유세 부담이 늘어나는 구조"라며 "다만 누진과세 체계상 30억원을 초과하는 주택일수록 부담이 한층 가중된다"고 말했다.

공시가격 현실화율 상향 여부도 향후 보유세 부담의 주요 변수로 꼽힌다.

이번 시뮬레이션은 올해까지 4년 연속 동결된 시세 대비 공시가격 반영 비율인 공시가격 현실화율(69.0%)이 유지된다는 전제로 이뤄졌다.

만약 정부가 향후 현실화율을 상향 조정할 경우, 공시가 자체가 추가로 뛰어올라 20억원대 중고가 단지 보유자들의 과세표준과 세율 구간 상승 폭은 더욱 커질 수 있다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현실화율이 4년째 동결된 상태라 시세와 공시가격 간의 괴리를 줄이기 위해서라도 정부는 현실화율 인상을 검토할 것"이라고 전망했다.

앞서 국토교통부는 지난해 '부동산 공시가격 현실화 계획 수정 방향 검토 연구용역'을 발주한 바 있다.

국토부가 통상 매년 11월에 다음 해 적용할 공시가격 계획을 발표해 온 점을 고려하면, 올해 11월경 현실화율 인상 여부가 윤곽을 드러낼 것으로 보인다.

yyhan@yna.co.kr