금감원 "투자대상, 부동산이라고 결코 안전하지 않아"

해외부동산 공모펀드 주요 분쟁사례 안내

(서울=연합인포맥스) 신민경 기자 = 금융감독당국이 해외부동산 공모펀드와 관련한 주요 분쟁사례를 토대로 투자자 유의사항을 안내했다. 부동산에 투자한다는 이유만으로 안전한 상품으로 오인하기 쉽지만, 최근 원금 전액 손실 사례가 발생하면서 관련 분쟁 민원도 꾸준히 접수되고 있어서다.

금융감독원은 10일 '금융투자 분쟁사례로 배우는 투자자 유의사항' 세 번째 편으로 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례 및 투자자 유의사항을 공개했다. 해외부동산 투자에서 펀드 손실이 현실화하자 투자자들이 미리 확인해야 할 위험 요인을 정리한 것이다.

먼저 금감원은 투자대상이 부동산이더라도 결코 안전하지 않단 점을 강조했다.

해외부동산 펀드는 현지금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 대출 상환이 이뤄지지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다. 부동산 매각 시 대출금을 우선 상환한 후 잔여 금액만 투자자에게 귀속되기 때문에, 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 원금 전액 손실이 발생할 수 있다.

이와 관련해 금감원은 최근 접수된 '부동산에 투자해 안전할 줄 알았는데, 원금 전액을 잃었다'는 취지의 민원을 소개했다. 금감원은 투자권유 시 '부동산에 투자하니까 원금 손실이 날 일이 없다'는 취지의 단정적인 표현이 통화 녹취를 통해 명확히 확인돼, 부당권유 금지 위반에 따른 A증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

또 금감원은 경우에 따라 배당금 지급이 중단될 수 있다고 설명했다. 현지 대출 약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고, 대주(貸主)에게 우선 귀속되는 구조(캐시 트랩)가 적용될 수 있다. 캐시 트랩은 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 이벤트 발생 시 적용되는데, 이 경우 배당금 지급이 중단될 수 있다.

아울러 중도에 투자금을 회수하기 어려울 수 있단 점도 강조했다.

부동산 펀드는 만기 전까지 투자금 회수가 제한되는 환매금지형 펀드로 설정되는 경우가 많다. 일부 펀드는 증권시장에 상장되기도 하지만, 유동성 부족으로 거래가 체결되지 않거나, 펀드가치 대비 낮은 가격에 매도될 수 있다.

펀드 만기 후에도 투자금 회수가 지연될 수 있다는 점도 유의해야 한다.

펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각, 청산 절차 진행에 따라 투자금 회수 시점이 예상보다 늦어질 수 있다. 또 수익자총회에서 만기 연장에 반대하고 투자금 회수를 요청하더라도, 지급 재원 부족 등의 이유로 회수가 늦어질 가능성도 있다.

또 청약신청서에 설명을 듣고 이해했음을 자필로 기재한 경우, 설명의무 위반을 이유로 한 배상책임이 인정되기 어려울 수 있다.

금감원은 이와 관련 "판매직원의 설명이 불충분하거나, 이해가 되지 않는 경우 반드시 자필서명 전에 추가설명을 요청하길 바란다"고 조언했다.

금감원은 "향후 금융투자상품 관련 분쟁사례와 유의사항을 적시 안내하겠다"며 "필요 시엔 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화해 나가겠다"고 밝혔다.

mkshin@yna.co.kr