[8·13 금융대책] 돈 풀어 '닥공'에 힘 싣는다…이주비 한도 확대

PF 보증 2배 이상 확대…내년에만 33조 집중 투입

LTV 기준 바꿔 이주비 대출↑…보증상품 신설

(서울=연합인포맥스) 유수진 기자 = 금융당국이 이재명 대통령의 '닥공(닥치고 공급)' 기조 아래 주택 공급 확대를 위한 금융 지원을 대폭 확대한다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 등 금융 공급 규모를 기존의 2배에 육박한 50조원 수준으로 늘리고, 공급 지연의 걸림돌로 지목돼 온 이주비 대출의 주택담보대출비율(LTV) 산정기준에 신축 주택을 추가해 사실상 한도를 더 내어주기로 했다. 주거사업장 자기자본비율 규제 도입을 유예하는 등 제도적 뒷받침도 병행한다.

금융위원회는 13일 정부서울청사에서 범부처 합동브리핑을 열고 이러한 내용의 '부동산 시장 안정을 위한 금융종합대책'을 발표했다.

◇ PF 보증 내년에만 33조 쏟아…신디케이트론 확대해 2만호 공급

금융당국은 주택공급 촉진을 위해 금융지원 규모를 기존 26조3천억원에서 '47조8천억원+알파(α)'로 확대하기로 했다.

우선 정상사업장에 원활한 자금 공급을 위해 공적보증을 강화한다.

직전 3년간 평균 13조1천억원 수준이었던 한국주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 규모를 향후 3년 동안 평균 28조7천억원 수준으로 약 2.2배 확대한다.

특히 착공 예정 물량이 가장 적은 내년에 33조원을 집중 공급한다. 작년(15조2천억원)보다 2배 이상, 올해(23조원)보다 10조원이나 많은 규모다.

주금공의 공사비 지원을 기존 4조원에서 5조원으로 확대하고, 내년 4월까지였던 보증수수료 인하(30%)도 내년 말까지로 8개월 연장한다. 3개월 내 착공 시 보증수수료를 10% 추가 감면하는 등 조기착공 인센티브도 부여한다.

주금공은 90~95% 수준이던 주거사업장 보증비율을 내년 말까지 100%로 높이고 보험업권 등과의 협약 보증을 통한 자금공급 확대에도 나설 계획이다.

부실사업장은 한국자산관리공사(캠코)의 PF정상화 지원펀드 등을 중심으로 정상화에 속도를 낸다.

캠코가 1조1천억원 규모로 조성해 주택공급에 투입한 1차 펀드의 성과가 가시화하고 있는 만큼, 예산(1조5천억원)과 민간자금(1조5천억원)으로 3조원 규모의 펀드를 추가 조성해 정상화의 마중물로 삼겠다는 계획이다. 당국은 민간병행투자까지 고려하면 약 4조5천억원 수준의 자금 마련이 가능할 것으로 보고 있다. 추후 수요에 따라 추가 조성(+α)도 검토할 예정이다.

캠코는 1차 펀드로 주거사업장에 8천193억원을 투입해 3천881호의 주택을 짓고 있다. 투자 규모를 3조원으로 확대하면 최소 1만8천호 이상의 공급이 가능할 거란 게 당국의 계산이다.

은행·보험업권이 자체 조성한 신디케이트론도 기존 1조원에서 5조원으로 확대한다. 현재 1조원 중 7천326억원이 투자 완료돼 3천321세대 공급이 예정돼 있다. 이를 5조원으로 확대하면 최소 2만호 이상의 공급이 가능할 것으로 추산된다.

현재 7조3천억원 규모인 금융업권 자체 펀드를 10조원까지 키워 주택 공급으로 연결시키겠다는 계획도 있다. 업권별 수요조사를 거쳐 추가 조성을 추진한다.

또한 부실사업장별 담당자를 지정해 정상화 계획을 점검하고 캠코펀드를 활용해 신속한 정상화와 착공을 유도하는 등 밀착 관리에 나선다.

◇이주비 대출 한도 30%↑…주거사업장 자본비율 규제 유예

금융당국은 공급 지연의 원인으로 지목된 이주비 대출 한도를 사실상 확대하기로 했다.

LTV 산정 기준을 현행 '종전자산평가액(기존 토지·건물의 가치)'에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 변경한다. 정비사업 종료 후 달라진 주택 가치를 LTV 산정에 반영할 수 있게 하자는 취지다.

이렇게 하면 기존 LTV 40% 규제에 손대지 않더라도 이주비 대출 한도가 종전 대비 30% 이상 늘어나는 효과가 있을 것으로 당국은 보고 있다. 행정지도와 시행세칙 개정 등을 거쳐 이달 말부터 바뀐 기준을 적용할 계획이다.

신진창 금융위 사무처장은 전날 백브리핑에서 "예를 들어 종전 기준으로 이주비대출 한도가 2억4천만이었다면, 이를 종후자산평가액으로 산정시 3억6천만원까지 약 30% 늘어날 수 있다"며 "이렇게 되면 강북 이주가 어렵다고 했던 차주들의 어려움이 많이 해소될 것"이라고 말했다.

대출만으로 이주비가 부족한 경우를 위해 추가 보증상품도 신설한다. 시공사와 조합이 은행으로부터 주금공 보증 기반의 대출을 받아 조합원에 빌려주는 형태다. 보증 한도는 사업장별 이주비 예상 수요를 고려해 산출한다.

주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제도 한시적 유예한다. 당초 내년(5%)부터 순차적으로 규제 수준을 높여갈 예정이었으나 시행 시점을 2029년으로 미루기로 했다.

이를 두고 당국 내에서도 유예가 필요하다는 의견과 제2의 레고랜드 사태 등 PF발 위기를 막기 위해 당초 계획대로 건전성 제고를 추진해야 한다는 의견이 팽팽하게 맞선 것으로 알려졌다.

신 사무처장은 "PF 전체 부실상황을 보면 비주거사업장의 부실이 상대적으로 크다"며 "건전성 부담이 덜하고 주택공급 촉진이 시급한 상황을 감안해 주거사업장에 한해 한시적 유예를 하려는 것"이라고 설명했다. 비주거사업장의 자기자본 규제는 계획대로 진행한다.

보증제도도 현실에 맞게 고친다. 12억원 초과 고가주택과 오피스텔 등 준주택 혼재사업장은 현재 주금공의 보증 대상이 아니지만 앞으로는 일부 가능해진다.

아파트 개발의 경우 동일 단지 내 분양가가 12억원이 넘는 동이 혼재해 있을 경우 토지비 보증을 받지 못해 수요자 불만이 컸다. 앞으로는 12억원 초과 주택의 토지비 등 사업장 공통비용도 보증해 전체 사업이 진행될 수 있도록 제도를 손본다.

기존에 '주택 70% 이상'이었던 보증 기준도 '주택+준주택 70% 이상'으로 바꾼다. 주거용 오피스텔과 기숙사 등 준주택까지 보증 범위를 넓히는 차원이다.

주택 공급 확대를 위해 주택매매·임대사업자의 주택담보대출(주담대) 규제도 일부 풀어준다.

현재 수도권·규제지역 내에선 이들의 주담대가 원칙적으로 금지되고, 주택 신규건설과 공익법인, 임차보증금 반환 목적 등에만 예외가 허용된다.

앞으로는 예외 사유에 신축 비아파트 매입과 비아파트 신축 목적 멸실 예정 주택 매입이 추가된다. 이를 허용해야 이들이 기존 비아파트를 팔고 양질의 주택 건설에 나서 공급 확대에 보탬이 될 거란 판단에서다.

당국은 5대 은행과 5대 증권사, 건설업계 등과의 간담회를 정례화해 금융권의 주택공급 PF 자금지원을 독려하고, 시장안정프로그램을 통해 건설사의 안정적인 조달을 적극 지원할 계획이다.

sjyoo@yna.co.kr