주택청약통장 깨는 예비청약자들…쓸 곳 넘치는 주택도시기금 '경고등'

올해 들어 청약통장 41만좌 감소

수입 둔화 속 8·13 대책, 장기임대 출자·정책대출 부담 가중

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 높은 분양가와 가점 인플레이션으로 청약통장 이탈이 이어지면서 정부 주택정책의 재원인 주택도시기금의 조달에 경고등이 켜졌다.

정부가 8·13 대책을 통해 디딤돌·버팀목 대출 소득요건 범위를 확대하는 가운데, 20년 장기 민간임대에 대한 기금 출자·융자 혜택까지 신설하면서 기금의 신규 수입과 지출 간 불균형이 심화할 수 있다는 우려가 나온다.

25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 7월 말 기준 전국 청약통장(주택청약종합저축·청약저축·청약부금·청약예금) 가입자 수는 2천577만3천925좌로 집계됐다.

지난 6월(2천583만4천34좌) 대비 6만109좌 줄었고, 작년 말(2천618만4107좌)과 비교하면 올해 들어서만 약 41만좌가 감소했다.

KB금융지주 경영연구소 보고서에 따르면 7월 전국 1순위 청약 경쟁률은 2.8대 1로 전월보다는 소폭 상승했으나 여전히 3대 1 미만의 낮은 수준에 머물렀다.

분양가 급등과 당첨 가점 인플레이션 탓에 청약 기대감이 꺾이며 해지자가 계속 늘어나는 추세다.

실제로 서울 아파트 평균 청약 가점은 2023년 56.17점, 2024년 59.68점에 이어 2025년 65.81점으로 관련 통계 집계 이래 역대 최고치를 기록했다.

반면 지방은 미분양이 쌓이면서 청약 유인이 크게 떨어졌다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울 등 수도권에서는 청약을 유지해도 당첨 문턱이 높아 통장을 쓰기 어렵고, 지방은 미분양이 쌓이면서 청약의 매력이 떨어졌다"고 말했다.

문제는 청약통장 납입금이 주택도시기금의 핵심 신규 유입 재원이라는 점이다.

주택도시기금의 재원 조성 구조를 살펴보면, 기금 곳간의 실질적인 유동성을 책임지는 핵심은 '정부 내부수입 및 기타' 항목이다.

국토교통부의 2025년 주택도시기금 업무편람에 따르면 정부 내부수입 및 기타 규모는 총 35조3천489억원으로, 특히 이 중에서도 청약통장 납입금으로 이뤄진 민간 예수금의 수입 계획액이 18조7천800억원에 달했다.

그 다음으로 규모가 큰 자체재원(25조9천14억원)의 경우 과거 대출해 준 원금을 돌려받는 융자금 회수가 20조6천674억원이다. 이는 기존 대출금을 회수해 재사용하는 회전성 자금에 가깝다.

그러나 청약통장 이탈 여파로 민간 예수금 수입 계획액은 전년(2024년) 대비 13.7% 줄어든 상태다.

기금의 수입 기반이 위축되는 것과 대조적으로 실제 정책 자금이 나가는 운용 지출은 가파르게 늘고 있다.

기금 운용계획상 디딤돌·버팀목 대출 등이 포함된 주택구입·전세자금 지원 계획액은 14조572억원으로 전년 대비 13.7% 급증했다.

여기에 임대주택 공급을 위한 융자(12조4천780억원)와 출자(2조9천492억원) 계획까지 합치면 정책 대출과 임대 지원에만 연간 29조원이 넘는 기금 지출이 예정돼 있다.

늘어나는 정책금융 수요 속에서 기금의 가용 유동성을 효율화하기 위해 주택도시보증공사(HUG) 등 전담기관은 시중은행 재원을 활용한 '이차보전' 방식을 적극 활용하고 있다.

업계의 한 관계자는 "기금 재원이 부족하다 보니 은행 돈으로 먼저 대출을 실행하고, 시중은행 금리와 기금 금리와의 차액을 기금에서 지원해 주는 '이차보전' 방식을 적극 활용하는 것으로 알고 있다"고 말했다.

◇ 20년 장기임대에 14% 출자·저리 융자…정책 대출 수요는 ↑

신규 재원 유입 둔화와 대조적으로 기금이 감당해야 할 지출처는 가파르게 늘고 있다.

정부는 지난 8·13대책에서 결혼페널티의 해소를 위해 디딤돌·버팀목 대출의 인정 한도를 확대해온 데 이어, 20년 장기 공공지원 민간임대를 신설하기로 결정했다.

신혼부부는 부부 중 1명의 소득이 기준을 충족하면 정책 대출을 받을 수 있다.

20년 임대사업자의 경우 주택도시기금 출자 한도가 총사업비의 14%로 확대되고, 융자금리도 2.0% 수준으로 하향 조정된다.

서민 실수요자를 위한 저리 대출 공급과 대규모 민간 임대사업 출자가 겹치며 기금의 재정 부담이 가중되는 구조다.

이처럼 지출처는 늘어나는 반면 핵심 수입원인 청약통장 이탈이 지속되자, 청약 제도의 진입 문턱을 낮춰 기금 유입을 유도해야 한다는 제언도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "공공분양 등 국민주택 청약에 적용되는 소득 요건을 완화해 청약통장 가입 및 유지 유인을 다시 높이는 방안도 고려해볼 만하다"고 말했다.

yyhan@yna.co.kr