[호텔의 재발견③] 4성급 몸값 2배…웬만한 금액에는 안판다

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 방한 관광객이 늘면서 호텔이 투자 자산으로서도 매력을 높이고 있다.

호텔 공급이 단기간에 해소되기 어려운 상황에서 수요가 탄탄해 수익률 전망이 밝아서다. 초고가 호텔들이 앞다투어 진출할 예정인 서울에서는 오피스를 호텔로 용도 변경하는 흐름까지 포착됐다.

◇ 4성급이 주도한 호텔 거래…인허가도 증가세

27일 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 지난해 국내 호텔의 총 거래 규모는 약 2조1천억원으로, 이 중 코트야드 메리어트 서울 남대문, 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 명동 등 4성급 호텔 거래가 절반 이상인 1조3천억원 규모였다.

객실당 평균 거래가는 5성급이 약 12억6천만원, 4성급 약 6억9천만원, 3성급은 약 2억6천만원으로 집계됐다.

4성급의 객실당 단가는 3억4천억원이었던 2023년 대비 2배 이상 높아졌는데 평균 객실 요금(ADR, Average Daily Rate) 상승이 자산 가격에 반영된 결과로 풀이된다.

주로 국내 리츠, 운용사가 매수자 명단에 이름을 올렸고 블랙스톤, 골드만삭스, 싱가포르투자청(GIC) 등 외국계 자본의 공동 참여가 늘었다.

채상윤 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 상무는 연합인포맥스에 "서울은 도시 자체가 하나의 관광 콘텐츠로 발전하고 있다. 도시 안의 여러 지역이 다른 콘텐츠와 경험을 제공하는 형태로 발전하고 있는 것"이라고 설명했다.

이러한 관광 훈풍 속에 호텔 인허가도 증가세다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 올해 들어 지금까지 전국 호텔 인허가 건수는 18건으로, 지난해 전체 인허가 건수(14건)보다 많다.

호텔 인허가는 2023년 27건까지 늘었다가 점차 줄어드는 흐름을 보이다가 올해 다시 20건대를 기록할 것으로 예상된다.

서울과 경기도가 총 9건으로 가장 많았고 지방에서도 다양한 시도에서 호텔이 허가를 받았거나 착공했다.

이상준 알스퀘어 CRE컨설팅본부장은 "최근 외국인 관광객 증가로 서울 주요 호텔의 객실 수요와 운영 실적이 개선되면서 호텔을 바라보는 투자·개발 수요도 함께 살아나고 있다"며 "다만 높은 토지가와 공사비, 인허가 부담으로 신규 공급이 단기간에 크게 늘기 어려워 당분간 입지가 우수한 기존 호텔과 개발 가능 자산을 중심으로 시장의 관심이 이어질 것으로 보인다"고 설명했다.

◇ 호텔에 자신감…용도 변경 '제로'

호텔 수요가 확인되면서 호텔을 오피스 등으로 바꾸는 용도 전환도 사라지다시피했다.

쿠시먼에 따르면 지난해 거래된 호텔 모두가 원래 용도를 유지했다. 운영 수익성이 떨어진 탓에 호텔을 주거, 생활형숙박시설로 잇따라 전환, 용도 전환 비율이 86%에 달했던 2022년과 비교하면 상전벽해다.

서울 오피스 시장은 대규모 신규 공급이 예정돼 있어 공실률 상승과 임대료 압박이 우려되는 반면, 호텔은 공급이 제한적인 가운데 운영 수익성이 꾸준히 나아지고 있어 대비된다.

수익률(캡레이트)도 지난해 말 기준으로 서울 A급 오피스의 경우 3%대 후반이지만 서울 주요 3~4성급 호텔 거래 사례를 보면 5.5% 전후 수준이다.

호텔은 객실점유율, ADR, 운영사 역량 등에 따라 매출과 수익이 계속 달라지는 만큼 수익률에 이러한 리스크도 반영돼 있어 수익률을 단순 비교하는 것은 적절하지 않을 수 있다.

채 상무는 다만 "최근 호텔 투자시장이 주목받는 이유는 상대적으로 높은 진입수익률과 함께 운영실적도 뚜렷하게 개선되고 있기 때문"이라며 "호텔 용도를 유지하면서 운영을 개선하는 것도 의미 있는 전략으로 재평가되고 있다"고 말했다.

쿠시먼은 공급 부족에 오피스를 호텔로 용도 변경하는 시도도 있지만 구조적 보강이 필요하고 환기 시스템, 방음 기준 등도 오피스와 호텔 간에 차이가 있어 신규 개발이 현실적인 선택지인 경우가 많다고 지적했다.

◇ 초고가호텔 진출 러시

방한 외래객이 역대 최고 수준을 기록한 가운데 특정 국가에 대한 의존도가 낮아져 다양한 지역에서 관광객이 늘고 있다는 점도 최근 서울 관광산업의 특징이다.

미국, 유럽 등 서구 관광객은 문화 체험, 미식, 럭셔리 숙박을 지향하는 경향이 강하며, 체류 기간과 1박당 지출 단가가 아시아권 여행객 대비 높은 편으로 알려졌다.

지난해 말 기준 서울 내 5성급 호텔은 26개로 자치구별 1개 꼴로, 고급 여행 경험을 추구하는 여행객들을 수용할 수 있는 초고가 호텔은 부족한 상황이다.

이에 강남에서 아만과 메종 델라노, 중구에서 만다린 오리엔탈, 용산구에서 로즈우드가 초고가 호텔을 선보일 예정이다.

채 상무는 "호텔 수요의 기반 자체가 넓어지는 과정이라 투자자에게도 긍정적"이라고 말했다.

hjlee2@yna.co.kr