[호텔의 재발견④] 리츠, 리테일·오피스보다 선호하는 이유는

임대료 변동성 크지만 수급 불균형 매력 무시못해

도쿄·싱가포르 등 해외 경쟁도시 대비 ADR 저렴…추가 여력 있어

(서울=연합인포맥스) 김용갑 기자 = 국내 리츠업계가 편입 자산에서 리테일 비중을 축소하고 호텔 비중을 확대하고 있다.

호텔은 리테일과 오피스 등 다른 자산보다 임대차 기간이 짧아 임대료 변동성이 큰 편인데도 리츠업계가 호텔 비중을 늘려 주목된다.

리츠업계는 국내 호텔업황이 호조를 보여 호텔 자산을 편입하는 것이라고 진단했다. '호텔 전성시대'를 엿볼 수 있는 대목이다.

◇ K-리츠에서 호텔 비중 상승세…롯데리츠가 대표 사례

27일 한국부동산원 리츠정보시스템에 따르면 국내 운용리츠 자산총계에서 호텔 비중은 2024년 4분기 0.73%에서 올해 2분기 1.47%로 상승했다.

같은 기간 리테일 비중은 7.52%에서 6.33%로 하락했다. 주택 비중도 47.63%에서 43.65%로 축소됐다. 물류 비중은 7.66%에서 6.53%로 내렸다.

국내 리츠 운용자산에서 호텔 비중이 아직 크지 않으나 리츠업계는 호텔 자산을 늘리고 있다.

지난 4월 삼성증권이 주관한 '2026년 상반기 K-리츠·인프라펀드 기업설명회'에서는 국내 리츠의 포트폴리오 재조정이 화두로 떠올랐다. 호텔업 호황 등으로 호텔과 복합시설 투자가 늘고 있다는 이야기도 나왔다.

실제 롯데리츠[330590]는 호텔 자산을 확대하며 리테일 비중을 낮추고 있다. 원래 롯데리츠는 롯데백화점과 롯데마트 점포 등 리테일 자산을 주로 보유한 곳이다. 롯데쇼핑은 롯데리츠가 보유한 롯데백화점 점포 등을 임차하고 비용을 지급한다. 이 임차료는 롯데리츠의 영업수익이다.

롯데리츠는 지난 1월 호텔롯데가 보유하던 L7 홍대를 2천650억원에 양수하며 호텔 비중을 늘렸다.

2024년 9월에도 L7 호텔 강남타워를 3천300억원에 취득했다. 당시 매도인은 국민은행이었다.

국민은행은 마스턴일반사모부동산투자신탁제29호(마스턴펀드)의 신탁업자였다. 마스턴펀드는 호텔롯데의 종속기업이다. 이 때문에 이 거래는 특수관계자 거래였다.

이처럼 롯데리츠가 호텔을 잇달아 편입하면서 포트폴리오에서 리테일 비중은 76%로 하락하고 호텔 비중은 21%로 상승했다.

◇ 이지스밸류플러스리츠·코람코라이프인프라리츠, 호텔 비중 확대 움직임

이지스밸류플러스리츠[334890]도 오피스 중심에서 호텔 등으로 자산 다변화를 시도하고 있다.

이지스밸류플러스리츠는 올해 4월 기업설명회에서 포트폴리오를 재조정해 안정성을 제고하겠다고 설명했다. 리츠 운용자산 대부분이 오피스(비중 약 93%)이기 때문이다.

이지스는 2028년 이후 대형 오피스 신규 공급이 증가할 것으로 전망했다. 또 인공지능(AI)으로 업무환경(재택근무 등) 변화도 나타날 것으로 예상했다.

이에 오피스 자산 리스크를 검토하고 옥석을 가려 투자해야 한다고 진단했다. 그러면서 호텔 등으로 자산을 다각화하겠다고 설명했다.

올해 7월에는 이지스135호 펀드가 보유한 중구 명동 청휘빌딩(호텔 복합시설)에 투자했다. 총 투자비는 1천682억원인데 리츠 자기자본 투자는 660억원이다.

이지스밸류플러스리츠는 명동 청휘빌딩에 투자한 후 오피스 비중이 기존 93%에서 82%로 하락할 것으로 예상했다.

코람코라이프인프라리츠[357120]도 호텔 비중을 늘리는 곳이다. 2025년부터 1~2성급 호텔을 3~4성급으로 상향하는 중급(Midscale) 밸류애드 전략을 활용하고 있다.

또 종로구 재동 주유소를 호텔로 전환해 개발하고 있다. 2025년 매입한 3개 호텔 중 2개는 메리어트 계열로 리브랜딩(브랜드 개편)했다.

◇ 임대료 변동성 이겨낸 수급 불균형…최고수준 요금도 해외보다 낮아

이처럼 국내 리츠업계에서 호텔 자산을 편입하자 일부에서는 다소 의외라는 반응이 나오기도 했다. 호텔 임대료의 변동성이 리테일 등 다른 자산보다 큰 편이기 때문이다.

국내 리츠(위탁관리리츠·기업구조조정리츠 등)는 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하는데 임대료 변동성이 크면 배당의 지속가능성이 떨어질 수 있다.

실제 KB증권에 따르면 자산유형별 임대차 기간은 호텔이 가장 짧다. 호텔은 객실을 하루마다 임대차하기 때문이다.

반면 오피스(도심권역, CBD) 임대차 기간은 10~12년, 리테일(몰)은 5~8년 등이다.

KB증권은 호텔이 객실 가격을 가장 탄력적으로 인상할 수 있으나 그만큼 공실 발생 위험이 크고 경기에 민감하다고 판단했다. 또 변동성이 크다는 점에 유의해야 한다고 진단했다.

그럼에도 국내 리츠업계가 호텔 자산을 편입하는 것은 국내 호텔업계에 호황이 찾아왔기 때문이다.

방한 외국인 관광객 증가 등으로 호텔 수요는 증가하는데 공급은 이를 따라가지 못하고 있다.

이 같은 호텔 수급 불균형 등으로 호텔의 판매객실 평균요금(ADR)이 더 오를 수 있을 것으로 전망됐다.

서울 호텔의 ADR은 사상 최고치를 기록하고 있으나 아시아 주요 시장과 비교하면 추가로 상승할 여력이 있다고 삼성증권은 진단했다. 도쿄 대비 평균 16%, 싱가포르 대비 20% 낮기 때문이다.

이경자 삼성증권 수석연구위원은 "서울 호텔 ADR은 도쿄의 60% 수준"이라며 "한국은 일본에 없는 K-컨텐츠 수요가 풍부하다"고 말했다.

그는 "장기적으로 국내 호텔의 국제 브랜드 리브랜딩과 업그레이드를 통한 프리미엄화 전략으로 ADR이 20% 내외 추가로 상승할 것으로 예상한다"고 말했다.

이 때문에 리츠업계는 국내 호텔 업황을 고려하면 리츠업계에서 호텔 자산을 늘리는 흐름이 자연스럽다고 평가했다. 그러면서 국내 리츠업계에서도 '호텔 전성시대' 분위기를 짐작할 수 있다고 진단했다.

리츠업계 관계자는 "호텔 자산은 임대차 기간이 짧아 다른 자산 대비 변동성을 보이는 것은 맞다"면서도 "최근처럼 호텔 수급 불균형으로 ADR이 오를 때는 그 성과를 누릴 수 있다"고 말했다.

그는 "향후 4~5년은 호텔업황이 활기를 띨 것으로 보인다"며 "이를 고려해 국내 리츠업계가 호텔 자산을 편입하는 것"이라고 내다봤다.

ygkim@yna.co.kr