제주도의 '유령마을'…예래휴향지·헬스케어센터 재시동 거나

헬스케어센터 10여년 넘게 방치

부지 재매입 추진에도 법적 한계…미준공 부지 매각 특례 추진

(제주=연합인포맥스) 한이임 기자 = 공사 중단으로 흉물스럽게 방치되며 '제주판 유령마을'로 불렸던 예래휴향형주거단지와 제주헬스케어타운이 재가동의 불씨를 당겼다.

제주국제자유도시개발센터(JDC)가 사업 재개를 위한 부지 매입과 법적 제도 개편에 나서면서 유령마을이란 오랜 오명을 벗을 수 있을지 주목된다.

31일 관련 업계에 따르면 두 사업은 당초 사업부지가 유원지 및 관광단지로 분류돼 추진되면서 문제가 생겼다.

예래휴향형주거단지는 서귀포시 예래동 일원 약 74만㎡ 부지에 총사업비 2조5천148억원을 투입해 호텔과 콘도, 의료·레저 시설을 복합단지 사업으로 출발했다.

제주헬스케어타운 역시 서귀포시 동홍동 일원 약 153만9천㎡에 1조5천966억원을 들여 체류형 복합의료관광단지를 조성하는 대규모 사업이었다.

그러나 예래휴향형주거단지는 지난 2015년 대법원이 "유원지 목적에 맞지 않은 영리 목적의 시설"이라며 토지수용 무효 판결을 내리면서 사업이 전면 백지화됐다.

각종 인허가가 무효로 결정되면서 원 토지주들이 잇따라 환매권을 행사해 부지가 대거 반환됐고, 외국인 투자자인 말레이시아 버자야사마저 철수했다.

이에 JDC는 사업 재개를 위해 약 1천억원의 추가 토지 보상비를 투입해 환매된 땅을 다시 사들이고 있으며, 현재 토지 매입률은 약 80% 수준까지 올라섰다.

JDC는 "예래휴향단지는 대법원에서 기존 인허가가 무효로 결정된 만큼, 토지 재매입과 함께 인허가 절차를 기초부터 완전히 새롭게 밟고 있는 상황"이라고 말했다.

제주헬스케어타운 역시 지난 2017년 사드(THAAD·고고도 미사일 방어체계) 사태 여파로 중국 녹지그룹의 자금줄이 막히며 전면 중단됐다.

JDC는 최근 중국 녹지제주와 자산양수도 업무협약을 맺고 미준공 건축물과 토지를 직접 매입하는 방안을 추진하고 있다.

하지만 현행법상 규제가 신규 투자 유치의 최대 걸림돌로 남아 있다.

현행 국토계획법은 사업시행자인 JDC가 직접 준공까지 마무리하도록 책임을 부여해, 개발 완료 전까지는 사업 부지를 매각·분양·임대할 수 없도록 엄격히 제한하고 있기 때문이다.

JDC가 부지를 다시 매입하더라도 신규 민간 투자자에게 부지를 넘기거나 유치할 수 없어 사업 정상화에 난항을 겪어왔다.

이에 정치권과 JDC는 '제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법' 개정안을 통한 돌파구 마련에 나섰다.

JDC 등 공공시행자에 한해 예외적으로 도내 미준공 상태의 부지를 신규 투자자에게 매각하거나 임대할 수 있도록 허용하는 특례 조항을 신설해 민간 자본을 유치하고 사업을 다각화하겠다는 취지다.

해당 법안은 현재 소관 상임위원회에서 상정된 상태다.

다만 법 개정과 함께 10여 년의 장기 방치로 인해 쌓인 막대한 철거 및 정비 비용은 여전히 난제로 꼽힌다.

두 사업장의 미준공 골조와 내부 시설은 노후화와 부식이 진행돼 상당수 건축물의 철거가 불가피한 상황이다.

JDC는 "특히 헬스케어센터의 경우 현장에 방치된 건축물들의 경우 외관뿐만 아니라 내부 노후화가 심각하게 진행돼 철거가 필요한 상황"이라며 "올해 마무리되는 감정평가에서 이 같은 철거 비용이 반영돼 최종 매입 가액이 산정될 것"이라고 전했다.

이러한 부지 매입비와 철거 비용을 공공이 떠안아야 하지만, JDC의 재정적 체력은 갈수록 바닥을 보이고 있다.

JDC의 주 핵심 수익원인 지정면세점 실적은 내국인 관광객 감소 등으로 하향세를 면치 못하고 있다.

지정면세점 매출액은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후인 2022년 6천585억원까지 늘었으나, 2025년 3천808억원으로까지 3년 연속 감소했다.

면세점 순이익도 2022년 1천547억원에서 2025년 858억원으로 거의 반토막 났다.

기관 전체 수익성도 악화일로다.

JDC의 영업이익은 2022년 1천288억원에서 2025년 258억원으로 쪼그라들었으며, 당기순이익 역시 같은 기간 836억원에서 207억원 수준으로 급감했다.

수익 창출 창구가 좁아진 상황에서 자산 매입비와 대규모 철거 비용까지 고스란히 공공의 재정 부담으로 얹어지면서, 규제 완화와 함께 실질적인 사업성 확보가 정상화의 핵심 관건이 될 전망이다.

yyhan@yna.co.kr