토지거래허가구역 실거주 유예 내년 말까지 연장…갱신계약도 인정(종합)

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 토지거래허가구역 내에서 세입자가 거주 중인 주택을 살 때 적용되는 실거주 의무 유예 신청 기한이 내년 말까지 1년 연장된다.

아울러 세입자의 기존 임대차 계약 잔여기간뿐 아니라 한 차례 계약갱신까지 실거주 유예가 가능한 범위로 추가 인정된다.

국토교통부는 토허제 구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 이 같은 내용을 담은 '부동산 거래신고법 시행령' 개정안을 다음 달 1일부터 시행한다고 17일 밝혔다.

개정안에 따라 당초 올해 12월 31일까지였던 실거주 유예 신청 기한은 오는 2027년 12월 31일까지로 1년 연장된다.

매수자는 허가를 받은 후 4개월 이내에 등기를 마쳐야 한다.

갱신계약 유예를 인정받으려면 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하며, 해당 갱신계약의 시작일이 유예 신청 기간(2026년 10월 1일~2027년 12월 31일) 내에 포함돼야 한다.

다만 투기 수요 유입을 막기 위해 매수자 자격은 유지된다.

매수자는 2026년 5월 12일부터 계속해서 무주택 상태를 유지한 사람이어야 하며, 입주 후에는 2년간 거주해야 한다.

김이탁 국토부 1차관은 "이번 조치는 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것"이라며 "투기적 수요는 철저히 차단하고 실수요 중심으로 거래가 이뤄질 수 있도록 하겠다"고 말했다.

◇ 갱신계약 인정으로 임차인 퇴거 불안 완화…"매매시장 유동성 개선"

전문가들은 정부의 이번 조치를 두고 '막혀 있던 거래의 숨통을 틔운 조치'라고 평가했다.

다만 매수자의 무주택 요건과 2년 실거주 의무가 엄격히 유지되는 만큼, 단기 갭투자를 자극하기보다는 실수요 중심의 거래 정상화에 방점이 찍혔다고 진단했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "최근 세제개편으로 매도 유인이 커졌지만, 토허제 구역에서는 세낀집의 거래가 가로막혀 매물 출회 효과가 제한적이었다"며 "세제개편이 집주인에게 '팔 이유'를 줬다면, 이번 유예 확대는 '팔 수 있는 여건'을 만들어준 것"이라고 짚었다.

내년부터 적용되는 다주택자 양도소득세율 중과세율 인하와 장기보유특별공제 개편에 따라 매물 출회 효과는 더 커질 수 있다.

한편 정부가 기존 세입자의 갱신계약까지 실거주 유예 범위로 인정하면서 매매시장과 임대차시장 간의 구조적 충돌을 완화했다는 평가도 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 조치는 1회의 갱신계약을 인정함으로써 임차인의 거주 안정성을 보다 높였다"라며 "매수자가 세입자를 내보내야 한다는 부담이 줄면서 단기적으로는 전세 매물이 줄어드는 것을 막는 효과도 예상된다"고 말했다.

향후 가격과 매물 흐름에 대해 전문가들은 '가격 하락'보다는 '거래량 회복'에 무게를 실었다.

양지영 전문위원은 "매물 출회는 무주택자가 선호단지를 미리 매입할 수 있게 하는 효과가 있다"며 "가격을 직접 끌어내리기보다는 매매 거래량과 시장 유동성을 되살리는 계기가 될 것"이라고 내다봤다.

yyhan@yna.co.kr