토지 빌려서 주택 짓는다…캠코, 국유지 8곳 개발 착수

(서울=연합인포맥스) 윤슬기 기자 = 한국자산관리공사(캠코)가 성수 기마대 부지와 송파ICT 3단계 등 국유지 8곳을 민간사업자에게 장기간 빌려주고 대부료를 받는 장기대부 개발사업에 나선다.

민간사업자가 토지를 매입하지 않고 주택과 상업·업무시설 등을 개발·운영하도록 해 초기 토지비 부담을 낮추는 대신, 캠코는 소유권을 유지하며 대부료와 개발이익 일부를 확보하고 대부기간 종료 후 시설을 국가에 귀속하는 방식이다.

캠코는 주택공급 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드와 프로젝트리츠를 접목해 장기대부를 국유지 개발의 새로운 사업모델로 키운다는 방침이다. 대부기간과 대부료, 민간 수익률을 어떻게 설정하느냐가 사업성과 특혜 여부를 가를 전망이다.

18일 금융권에 따르면 캠코는 성수 기마대 부지와 송파ICT 3단계 등 국유지 8곳을 장기대부 방식으로 개발하기 위한 사업계획 수립에 착수했다.

대상은 성수 기마대 부지와 송파ICT 3단계 등 국유지 위탁개발·주택공급 대상지 8곳이다.

캠코는 부지별 개발계획과 사업구조를 설계한 뒤 민간사업자 공모와 평가, 우선협상대상자 선정, 사업협약 체결까지 추진할 계획이다.

통상적인 사업성 검토에 그치지 않고 민간사업자 선정과 최종 계약 체결까지 포함했다는 점에서 8개 부지의 개발 실행을 염두에 둔 절차로 풀이된다.

개발사업의 핵심은 토지비 부담을 낮추는 데 있다.

민간사업자가 국유지를 직접 매입하지 않고 일정 기간 빌려 개발하면 초기 사업비에서 큰 비중을 차지하는 토지 매입비를 줄일 수 있다.

캠코는 대신 기본대부료와 매출·수익에 연동한 대부료를 받고, 당초 예상보다 수익이 많이 발생하면 초과이익을 공유하는 방안을 검토한다.

캠코의 주택공급 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드가 개별 사업의 프로젝트리츠에 출자하는 방안도 추진한다.

국유지를 프로젝트리츠 등에 현물출자해 토지를 자본으로 활용하고, 여기에 민간 출자금과 금융기관 대출을 결합하는 구조다.

부동산 경기 부진과 공사비 상승으로 민간 개발사업의 수익성이 떨어진 상황에서 공공이 토지와 마중물 자금을 제공해 사업의 초기 부담을 낮추려는 것으로 해석된다.

다만 토지 매입비를 줄여주는 만큼 민간사업자에게 어느 수준의 수익을 허용할지가 관건이다.

대부료가 낮거나 개발·운영기간이 지나치게 길면 사실상 알짜 국유지의 장기 사용권을 민간에 낮은 가격으로 넘긴다는 지적이 나올 수 있다.

반대로 국가 몫을 높이기 위해 대부료와 초과이익 환수 조건을 강화하면 민간사업자의 참여가 줄거나 사업성이 떨어질 가능성이 있다.

사업비가 늘거나 임대료와 분양수입이 예상에 미치지 못할 경우 손실을 누가 부담할지도 쟁점이다.

캠코는 공사비 상승과 임대료 하락, 공실률 상승, 금리 인상 등에 따른 수익성 변화를 분석하고 사업비 초과와 수입 감소에 대한 국가와 민간의 책임 범위를 사업협약에 담을 계획이다.

캠코는 부지별 사업계획과 재무구조를 확정한 뒤 관계기관 협의와 국유재산정책심의위원회 심의를 거쳐 민간사업자 공모에 나설 예정이다.

금융당국 관계자는 "주택공급을 늘리려면 사업성이 있는 부지에 민간 자금이 들어올 수 있도록 토지비와 초기 자금조달 부담을 낮춰주는 것이 중요하다"며 "국유지 장기대부와 PF펀드, 프로젝트리츠를 결합하면 정부가 토지 소유권을 유지하면서도 민간 자본을 활용해 주택공급을 앞당길 수 있을 것"이라고 말했다.

이어 "민간의 적정 수익을 보장하되 대부료와 초과이익 공유장치를 통해 개발이익이 특정 사업자에게 과도하게 돌아가지 않도록 사업구조를 설계하는 것이 관건"이라고 덧붙였다.

sgyoon@yna.co.kr