국토연 "부동산 PF 자기자본비율 20% 유지하되 단계적·완만한 적용 필요"

내년 5%서 시작해 2035년 20%까지…10년 로드맵 제시

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율 20% 상향 규제를 단기간에 일률적으로 도입하기보다, 오는 2035년까지 10년에 걸쳐 점진적으로 추진해야 한다는 제언이 국책연구기관에서 나왔다.

또 개발 위축과 공급 절벽을 막기 위해 지역과 사업 특성별로 기준을 차등 적용하고, 인센티브를 통해 시장의 자발적 자본 확충을 유도해야 한다는 의견도 제시됐다.

18일 국토연구원이 발간한 국토정책Brief '지속가능한 부동산개발금융 개선방안'에 따르면 최근 5년간 추진된 부동산 PF 사업장의 평균 자기자본비율은 4.64%로 매우 낮은 수준에 머물러 있다.

국토연구원은 부동산 PF의 적정 자기자본비율을 15% 안팎으로 분석하면서도, 정부가 추진 중인 20% 상향 목표를 달성하려면 시장 충격을 최소화하는 완만한 단계적 상향이 바람직하다고 짚었다.

앞서 정부는 8·13 대책에서 주거사업장에 한해 자기자본비율 20% 규제 단계적 시행 시점을 당초 내년에서 2년 후인 2029년으로 늦춘 바 있다.

국토연구원은 이와 관련해 구체적인 목표 연도별 자기자본비율 요건으로 2027년 5%를 시작으로 2028년 8%, 2029년 11%, 2030년 14%, 2032년 17%를 거쳐 2035년 20%까지 끌어올리는 점진적 로드맵을 제시했다.

국토연구원은 "PF 제도개선은 금융시스템 안정이라는 목표와 주택공급의 지속성이라는 정책 목표가 충돌하지 않게 균형있게 설계될 필요가 있다"고 말했다.

사업 특성을 고려한 차등 규제 체계 도입도 핵심 과제로 꼽혔다.

자기자본이 낮은 지방·주거·분양형 사업과 상대적으로 안정적인 수도권·비주거 사업을 동일 기준으로 규제하는 것은 주택 공급 위축을 초래할 수 있다는 이유에서다.

아울러 자본확충을 촉진하기 위한 인센티브 마련도 주문했다.

일정 수준 이상의 자기자본을 확보한 사업에 한해 금융·보증·행정적 인센티브를 부여해야한다는 것이다.

금융권의 PF 리스크 관리와 사업성 평가 체계 개편안도 함께 제시됐다.

담보와 시공사 신용보강에만 의존하던 관행에서 벗어나, 수요 전망과 가격 산정, 원가 구조 등을 아우르는 표준 사업성 평가표를 개발하고 인증제 기반의 전문 평가기관을 도입해야 한다는 지적이다.

아울러 국토교통부 중심의 부동산 PF 종합정보망을 조속히 구축해 사업장별 성과 통계를 공개하고 조기경보체계(EWS)를 가동해야 한다고 강조했다.

특히 단순 총량 규제보다는 브릿지론 중심 사업장이나 초기 분양률이 저조한 사업장 등 고위험 PF군을 선별해 위험가중치를 차등 적용할 필요가 있다고 덧붙였다.

한편 홍지선 국토부 장관 후보자는 "부동산 PF 사업장을 체계적으로 관리하기 위한 통합관리시스템을 내년 5월 개통할 예정"이라고 말했다.

이를 통해 개발사업의 건전성을 높이는 한편, 일시적 자금난을 겪는 사업장과 부실 사업장을 선별하기 위해 금융당국과 긴밀히 협의하겠다는 입장이다.

yyhan@yna.co.kr