역대급 주거안정플랜, 임대료는 어떻게…해외 사례 보니

시세 반영하되 주거급여 지원…저렴한 임대료 대신 사업자에 지원

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 역대 정부를 통틀어 최고 수준의 주거안정플랜. 이번 발표에 대한 국토교통부의 자평이다. 주거복지 전문가들과 여러 차례 논의하고 다듬으며 다양한 의견을 폭넓게 담는 등 공을 들인 자부심 담긴 평가다.

다만 최대 관심사인 입주 자격과 임대료 수준은 연내 공개로 미뤄 미완성의 플랜이라는 비판을 비껴가지는 못했다.

25일 업계에 따르면 현재 국내 공공임대주택은 시세의 30~90% 수준으로 취약계층의 버팀목 역할을 하고 있으나 수선유지비, 이자 등 수익을 넘어서는 비용 구조로 한국토지주택공사(LH)의 부담을 가중하고 있다.

2024년 기준 공공임대 입주자의 연간 임대료는 평균 157만원인 반면 사업자가 쓰는 연간 운영 관리비는 임대료 수입보다 100만원 가량 많은 264만원이다.

과거 LH는 분양 수익으로 손실을 메워왔지만 조직 분리로 이마저 어렵게 돼 제도 개선이 시급한 상황이다.

연내 공개될 임대료가 주거 품질을 개선하면서도 합리적으로 책정될지 주목되는 가운데 해외에서는 크게 두 가지 균형 모델을 운영하고 있다.

토지주택연구원(LHRI)의 '싸고 질 좋은 공공임대, 누가 어떻게 부담할 것인가' 보고서에 따르면 오스트리아와 영국은 실제 비용에 기반해 임대료를 현실화하는 대신 저소득층에 주거급여를 지원해 부담을 덜어준다.

일본과 미국은 임대료를 저렴하게 책정하고 사업자 손실을 정부가 보상하는 구조다.

일본은 응능부담 형식으로 임대료를 부과하며 시세와의 차이로 발생한 사업자 손실은 국가와 지방자치단체가 절반씩 보전한다. 미국은 소득의 30%를 넘지 않도록 세입자 부담을 완화하고 공공주택기관의 운영 부족분은 연방정부가 운영보조금으로 메워준다.

보고서는 4개 사례가 공히 공공임대의 재정적 부담을 사업자에게 일임하지 않고 사업자와 정부가 나눠 가진다며 건설단계뿐 아니라 운영 단계에서도 정부가 지속적으로 지원한다고 설명했다.

저렴한 임대료가 필요한 가구는 실제로 낮은 부담만 지도록 설계됐다는 점도 공통점이다.

우리나라가 오스트리아와 영국처럼 시세를 반영해 임대료를 책정할 경우 임대료 인상폭이 제한된 현 제도에서 시세를 일거에 반영하기 어려운 만큼 그동안 사업자의 적자를 보전할 방안이 별도로 필요하다.

일본과 미국처럼 사업자 운영비를 보조하는 방식을 채택한다면 당장 정부 재원이 너무 많이 들기 때문에 세액공제 등 다각적인 보전 방식이 필요해 보인다.

보고서는 "저렴한 임대료라는 결과만 남기고 그 비용 부담을 누구도 지지 않는 방식은 오래 지속되기 어렵다"면서 "임차인 부담을 늘리지 않되 사업자의 운영이 지속가능하게 유지되는 균형 구조가 관건"이라고 조언했다.

hjlee2@yna.co.kr