FOMC 이후 내려오는 美장기금리…'금리 인상=리츠 악재' 공식 바뀌나

미국 리츠, 9월 금리 상승 이후 회복세

신영증권 "韓리츠, 배당 가시성 확보 관건"

(서울=연합인포맥스) 노요빈 기자 = 통상 리츠(REITs·부동산투자회사)의 수익률은 금리가 좌우한다는 게 시장의 오랜 공식으로 통한다. 하지만 미국 리츠가 최근 금리 인상 결정에도 수익률을 회복하면서 그 배경에 관심이 쏠린다.

24일 박세라 신영증권 연구원은 최근 칼럼에서 연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인상 결정에도 미국 리츠의 수익률이 반등한 점을 두고 배당의 중요성을 강조했다.

최근 연준은 3년 2개월 만에 금리를 인상했다. 정책금리는 기존 3.50~3.75%에서 3.75~4.00%로 25bp 올랐다. 같은 시기 'FTSE Nareit All REITs' 지수의 총수익률은 금리 인상 당일(16일) 마이너스(-) 0.65%에서 17일 0.39%로 반등했다.

박 연구원은 금리가 리츠 수익률에 큰 영향을 미치는 건 맞지만, 금리 상승이 구조적인 추세로 이어지는지 여부를 고려해야 한다고 지적했다.

박 연구원은 "금리가 오르면 차입 비용 부담이 커지고, 국채와 비교한 배당의 상대적인 매력도가 낮아질 수 있다"며 "다만 이번 결정을 단순히 '금리 인상=리츠 악재'로 받아들이기에는 조금 더 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.

실제로 미국 10년물 국채 금리는 금리 인상 전날 5.00%에서 5.01%로 1bp 상승하다가, 다음 날 오히려 4.94%로 7bp 급락했다. 초장기물 30년 금리 역시 금리 인상이 발표된 후 하락세를 보였다.

박 연구원은 "우리는 과거 전쟁과 달리, 시장이 구조적인 금리 인상 기조로 (혹은 충격으로) 받아들이지 않았다"고 설명했다.

그러면서 "금리가 오르는 과정에서는 할인율 상승이 부담으로 작용하지만, 금리의 새로운 수준이 확인된 이후에는 다시 임대료와 가동률, 이익 성장에 시선이 옮겨갈 수 있다"고 덧붙였다.

박 연구원은 국내 리츠 역시 금리 불확실성이 완화되면 금리보다 개별 리츠의 펀더멘털에 따라 수익률 반등 여지가 생길 것으로 내다봤다. 최근 한국은행은 7월과 8월 연속 '백투백' 금리 인상에 돌입하면서 기준금리가 3.00%까지 올라왔다.

다만 리츠가 펀더멘털 요인으로 평가받기 위해서는 현재보다 배당 구조를 투명화해야 한다는 점을 과제로 제시했다.

박 연구원은 "현재 한국 리츠는 그 연결고리를 파악하기가 쉽지 않다"며 "금융비용 상승이 배당 감소로 이어지는 부담은 경험했지만, 임대수익이 늘어났을 때 배당이 얼마나 증가할지는 계산하기 어렵다"고 말했다.

그는 "이제는 임대수익에서 비용을 차감하고 실제 배당에 이르는 과정을 보다 명확하게 보여줄 필요가 있다"며 "투자자가 이익의 변화를 배당 전망으로 연결할 수 있을 때, 한국 리츠 역시 금리 변화에 대한 우려를 넘어 실물자산의 수요와 이익 성장성으로 평가받을 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

ybnoh@yna.co.kr