고금리에도 중저가 중심 서울 아파트 강세 지속 이유는

강세장 이끄는 동북권…"시중 유동성에 오르는 곳만 올라"

"기준금리 인상분 시장 반영" 의견도…인상 속도 따라 달라지나

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 금리 인상기로 접어들었음에도 고가 단지가 밀집된 곳보다 대출 의존도가 큰 중저가 지역 중심으로 서울 아파트 가격은 여전히 강세를 띠고 있다.

이미 시중 금리가 기준금리 인상분을 반영했다는 인식이 있는 데다, 금리 인상 속도가 과거 대비 가파르진 않아 당분간 강세장이 형성될 것이란 전망도 나왔다.

29일 관련 업계에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정형 금리 상단은 연 7%를 바라보고 있다. 하단 역시 5%에 근접했다.

국내외 시장 금리 상승 압력은 이전보다 강해졌다.

연합인포맥스에 따르면 주담대 금리의 기준이 되는 은행채(AAA) 5년물 금리는 4.64%다. 이는 2023년 10월(4.77%) 이후 최고 수준이다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)는 이달 기준금리를 25bp 올려 연방기금금리(FFR) 목표범위를 3.75~4.00%로 높였다. 연준이 금리를 올린 것은 2023년 7월 이후 처음이다. 미 국채 10년물 금리도 최근 5.23%까지 올랐다.

한국은행 금융통화위원회도 지난달 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 25bp 인상했다. 지난 7월 이후 연이어 인상 결정을 내렸다.

금리와 부동산 가격은 반비례 관계임에도 서울 아파트 가격은 고공행진 중이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 올해에만 8.09% 올랐다. 주간 기준으로는 지난해 2월 이후로 85주 연속 상승세를 기록했다.

특히 동북권 중심으로 아파트 가격이 가파르게 올랐다. 노원구(11.14%), 성북구(14.46%), 동대문구(11.01%)의 올해 누적 상승률은 두 자릿수를 기록했다.

중저가 아파트 중심으로 거래돼 평균 거래금액 역시 낮아졌다.

서울시 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 평균 거래금액은 지난 5월 12억8천526만 원에서 지난 8월 11억2천64만 원으로 소폭 떨어졌다.

같은 기간 거래량이 8천994건에서 3천473건으로 줄어드는 등 공급이 부족한 상황이라 가격 상승 압력이 여전히 크다는 게 전문가의 진단이었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "시중에 풍부한 유동자금이 있어 오르는 지역만 오르고 있다"면서 "공급이 많은 것도 아니라 거래 감소가 실제 가격 조정으로 이어지지 못하고 있다"고 말했다.

고금리로 인한 아파트 가격 조정 압력이 예상보다 크지 않을 수 있단 분석도 나왔다.

시중 금리가 기준금리 인상분을 반영했다는 인식에, 시중 금리의 상승 폭이 크지 않을 경우 주담대 부담 역시 큰 폭으로 확대되지 않을 수 있단 해석이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "우리나라 금리가 정점을 찍고 내려간다는 인식이 있어 시장 금리가 더 이상 오르기 힘들다고 보고 움직이고 있다"면서 "금리 부분보다는 금융 규제적인 부분들의 영향이 현재로선 좀 더 크다"고 설명했다.

향후 금리 인상 속도에 따라 수요 억제 영향이 상이하게 나타날 수 있단 의견도 나왔다.

기준금리가 큰 폭으로 올랐던 지난 2022년의 경우, 서울 아파트 가격은 연 누적 기준 7.2% 하락했다.

당시 인상 속도가 가팔랐던 탓에 수요자 입장에서도 금리 상단을 가늠하기 어려워 조정 압력이 좀 더 강하게 작용했다는 게 전문가의 진단이었다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "2022년에는 금리 인상 속도가 너무 가팔라 스프레드(가산금리)가 줄어들어 소비자 부담이 경감된 영향보다는, 상방에 대한 캡을 가늠하기가 쉽지 않아 대출 부담이 좀 더 크게 다가오기도 했다"면서 "지금은 그 당시와 비교해 인상 속도가 가파르다고 보기는 어려운 수준"이라고 했다.

joongjp@yna.co.kr