주택 거래 늘었는데 국민주택채권 잔액 감소세…기금 부담 점증하나

5년 전 발행 규모 컸던 탓 순상환 유지

내년 상환액 올해보단 줄어…거래량 확대 여부 불투명

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 주택 거래량이 최근 몇 년간 늘고 있음에도 국민주택채권(국주채)의 잔액은 여전히 줄어드는 추세다. 5년 전 발행량이 커 만기 규모도 덩달아 늘어난 영향이다.

내년부터 상환 규모가 줄면서 발행 잔액 감소세에도 제동이 걸릴 것으로 보이나, 주택 거래가 활발해져 순발행이 크게 늘 지는 여전히 미지수다.

여기에 공적주택 등 사용처는 늘고 있어 주택도시기금 재원 마련의 필요성도 커지는 상황이다.

30일 연합인포맥스 발행만기통계(화면번호 4290)에 따르면 국민주택1종채권의 발행잔액은 72조5천993억 원으로 집계됐다.

지난 2024년 말 79조1천억 원대를 유지했던 발행 잔액은 2025년 말 76조1천178억 원으로 감소했다. 올해 들어서도 3조5천억 원가량 순상환됐다.

국주채는 국민주택사업 등의 목적으로 자금을 조달하기 위해 주택도시기금이 부담해 발행되는 채권이다.

현재 인허가나 면허 등 등록신청에 부과되는 1종 채권만 발행되고 있다. 주택 매매 등이 활발해지면 그만큼 채권 발행량도 늘어나는 구조다. 대개 5년 만기로 발행된다.

최근 2년간 주택 거래량이 늘면서 국주채 발행 규모는 확대됐다.

국토부에 따르면 지난 2024년 연간 전국 주택 거래량은 64만2천576건으로 집계됐다. 2025년에는 72만6천111건으로 증가했다. 채권 발행액도 2024년 17조8천억 원에서 2025년 19조2천7억 원으로 늘었다.

올해 역시 8월까지 총 50만7천건이 거래됐다. 전년 동기 대비 8.3% 늘어난 수준이다.

그럼에도 5~6년 전 채권 발행 규모가 컸던 터라, 상환액이 늘면서 발행잔액이 줄어든 것으로 풀이됐다. 올해 만기 도래하는 채권 규모는 21조6천억 원에 이른다.

내년에는 국주채 만기 도래 규모가 14조 원대로 낮아져 발행 잔액 감소세가 누그러질 것으로 보인다.

다만, 세제개편 추이 등을 지켜보는 매수·매도자 간 눈높이 차이로 거래가 체결되기 쉽지만은 않은 상황이다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "매수자는 종부세 인상, 양도세 강화 등으로 매물이 추가로 조정돼 나올 것을 기대하는 반면, 소유자 입장에서는 상승세가 가팔라 금액을 낮출 요인이 없다"면서 "지방의 경우 오랜 기간 침체를 겪던 곳들이 회복세를 보이고 있지만, 매수세가 확 붙기에는 여전히 어려운 환경"이라고 짚었다.

문제는 주택도시기금을 재원 삼은 사용처가 점차 늘고 있단 점이다.

국토부에 따르면 내년 기금 지출안은 40조6천692억 원이다. 올해보다 2조5천177억 원(6.6%) 증가한 수준으로, 대부분은 주택 부문 지출이 차지했다.

최근 국토부는 주거안정플랜을 통해 공적 주택 119만호를 오는 2030년까지 공급하겠다고 밝혔다. 이 역시 기금을 주 재원으로 삼는다.

기금 여유자금도 감소세로 접어든 지 오래다. 지난 2021년 48조 원에서 지난해 말 14조 원대로 줄었다.

국토부 관계자는 "당장 기금을 사용한다고 해서 문제가 발생하는 건 아니나, 중장기적으로 재무 건전성을 강화하기 위한 방안 등을 검토하고 있다"고 말했다.

joongjp@yna.co.kr