리츠 유증 위축에…"자본 전입 등 반복 시 외부충격 대응력 약화"

"자본전입·시장성 조달 확대…리츠 유동성 차입 비중 커져"

"약정 사항 등 미리 공시해 리츠 투자자 예측 가능성 높여야"

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 금리 상승기로 진입하면서 리츠의 재무건전성이 악화하는 분위기다.

리츠의 유상증자가 위축되는 가운데, 배당 여력 확보 목적으로 자본준비금을 전입하고 시장성 조달을 확대하는 등 기존 방식대로 재원을 마련할 경우 외부충격 대응력이 약해진다는 진단이 나왔다.

상반기 회생절차를 개시한 제이알글로벌리츠[348950]의 사례에서 볼 수 있듯, 약정 사항 등을 미리 공시해 투자자의 예측 가능성을 높여야 한다는 의견도 제기됐다.

이은미 나이스신용평가 수석연구원은 30일 '상장리츠 배당 및 재무구조 안정성 점검' e세미나에서 "금리 상승기에 수익성 저하되면 배당 가능 이익이 축소되고, 배당 규모를 유지하기 위해 자본 전입이 반복되면 재무안정성이 저하된다"면서 "배당을 이유로 이익 누적 통한 자본 확충이 제한된 가운데 유상증자도 위축됐는데, 이전과 같은 (재원 마련) 방식이 반복되면 외부충격 대응력이 약화할 것"이라고 경고했다.

금리 인상기로 접어들면서 리츠를 둘러싼 환경은 열악해졌다.

나신평에 따르면 상장리츠 금융기관 평균 차입조달금리는 2025년 하반기 4.0%에서 올해 상반기 말 4.7%로 올랐다.

금리 상승은 리츠에 부담으로 작용한다. 총비용 중 금융비용이 50%를 차지할 정도로 커진 데다, 시장 수급 등에 따라 결정되는 임대료 특성상 단기간 내 전가하기도 쉽지 않기 때문이다.

'조정EBITDA(상각전영업이익)/금융비용' 지표도 2022년 2.5배에서 올해 상반기 1.8배로 축소됐다.

상장리츠들은 유증보다 차입을 통해 자산을 편입해왔다.

이에 부채비율은 2025년 6월 150%에서 올해 6월 170%로 증가했다. 그 과정에서 만기가 짧고 조달시장에 민감한 회사채나 전자단기사채 발행잔액도 늘었다.

동시에 금리 상승기로 접어들면서 이익 축소 여지가 커졌는데도, 상장리츠들은 배당 규모를 유지하기 위해 자본준비금을 이익잉여금으로 전입하는 방식을 적극 활용했다.

전입에 따른 배당으로 보유 현금이 감소하면서 유동성 차입 비중은 빠르게 늘었다. 나신평에 따르면 단기성 차입금 대비 현금성자산 비율은 11%에 그쳤다.

이 수석연구원은 "해외에서는 (유증) 발행 기간을 단축하는 제도가 있어 주가 할인 폭이 크지 않도록 지원하고 있다"며 "자산 매각 차익을 유보할 근거가 마련돼 유증 없이 기존 자산을 매각하고 매각 차익을 더해 더 우량한 자산 매입할 수 있다"고 말했다.

이어 "우리나라도 리츠 특성 고려해 자본 확충 등으로 성장 여력을 확보할 방안이 필요"하다고 부연했다.

해외 자산과 관련한 약정 등을 미리 공시하는 등의 방안 역시 필요하다고도 지적했다.

제이알글로벌리츠의 채무불이행의 경우 해외 대주단 캐시트랩(현금유보) 발동으로 촉발됐는데, 이는 일반 투자자 입장에서 사전에 예측하기 어려운 부분이라 시장 불신을 촉발했다는 게 나신평의 진단이다.

이 수석 연구원은 "약정사항과 발생 가능성 등을 미리 공시하거나, 공개가 제한될 경우 스트레스테스트 결과로 대체하는 방안으로 검토할 수 있다"면서 "개별리츠 위험 판단과 함께 상장리츠를 동일한 기준으로 비교할 수 있는 공통 지표의 공시를 확대하고 비교가능성 제고하도록 고도화할 필요가 있다"고 덧붙였다.

joongjp@yna.co.kr