서울·수도권 아파트 분양가, 왜 비싼가 했더니…공사비 아닌 땅값 탓

지방 분양가는 원자재 등 공사비 비중 커

건산연 "지가 높은 곳, 용적률 상향·신속 절차 필요"

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 최근 민간아파트 분양가가 원자재 가격이나 노무비 등 건설공사비 상승폭을 크게 웃도는 것으로 나타났다.

서울을 비롯한 수도권은 대지비, 즉 땅값이 분양가에 미치는 영향이 커 분양가 안정을 위해 지역별로 차등화된 대응이 필요하다는 지적이 제기됐다.

6일 건설산업연구원의 '분양가격 상승요인 분석과 시사점' 보고서에 따르면 2020년 대비 올해 상반기 말 전국 민간아파트 분양가격지수는 67.0% 오른 반면 직접공사비 변동을 나타내는 건설공사비지수는 38.2% 오르는 데 그쳤다.

두 지수 간 격차는 28.8%포인트(p)까지 벌어졌다.

건산연이 2021년부터 올해 상반기까지 분양가 상승 기여율을 한국은행 산업연관표 투입구조로 세분화해 분석한 결과 전체 평균으로 공사비가 53.5%, 대지비가 36.5%의 기여율을 기록했다.

시기별로 상승 주도 요인이 달랐다.

원자재 가격이 급등했던 2021~2022년에는 자재 가격 중심의 공사비 상승이 분양가 인상을 주도했다. 2022년 자재비 기여율은 66.4%에 달한다.

반면 2023~2025년에는 공사비 기여율이 15.3~35.1%로 축소된 반면 대지비 기여율은 36.3~40.8% 수준을 유지했다.

특히 인허가 지연, 금융비용 증가, 제도 변화, 공사비 분쟁 시차 등이 반영된 잔차의 기여율이 2024년에 43.8%까지 치솟아 공사비 상승만으로 분양가 변동을 설명하기 어려운 구조가 됐다.

다만 올해 상반기에는 중동 전쟁 등에 따른 석유화학 및 철강 자재비 상승 압력이 다시 커지면서 공사비 기여율이 66.4%로 높아졌다.

지역별로도 확연히 다른 양상이 나타났다.

최근 1년간 지역별 평균 대지비 비중은 서울이 61.1%로 전국에서 유일하게 60%를 넘겼다. 서울의 대지비 비중은 2021년 48.0$에서 2025년 65.0%로 상승폭이 가팔랐다.

수도권 평균도 47.0%로 전국 평균(39.0%)보다 대지비 비중이 높았다.

반면 지방은 대지비 비중이 24.8%에 불과하고 공사비 비중이 75.2%에 달했다. 분양가 대비 자재비 비중 역시 지방이 31.9%로 서울(16.5%)보다 1.9배 높았다. 이는 자재비와 인건비 등 공사원가가 오를 때 지방 분양가가 받는 충격이 상대적으로 크다는 것을 뜻한다고 건산연은 설명했다.

분양가 안정화를 위해 획일적인 분양가 직접 규제보다 맞춤형 대안 정책이 필요한 이유다.

건산연은 정비사업 용적률 상향, 고밀·역세권 개발로 토지비 부담이 추가 공급물량에 분산되도록 인센티브를 설계하고 인허가 절차 신속화로 사업 기간을 단축해 누적 금융비용을 절감해야 한다고 제언했다.

이어 철강, 시멘트 등 핵심 자재를 선제적으로 확보하는 한편 수급을 모니터링하고 정책보증과 금융지원을 연계해 자금난을 해소해야 한다고 말했다.

공사비 분쟁을 신속 조정하도록 지원하는 등 사업 중단과 분양가 상승의 악순환도 차단해야 한다고 덧붙였다.

hjlee2@yna.co.kr