"美 오피스 빌딩 시장, 고금리에 부실 확대 전망"

(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = 미국 상업용 부동산 시장에서 고금리와 차입 비용 상승의 영향이 본격화하면서, 오피스 빌딩 부실화가 확대될 수 있다는 전망이 나왔다.

8일(현지시간) 비즈니스인사이더에 따르면 상업용 부동산 시장정보업체 트렙의 로니 헨드리 최고제품책임자(CPO)는 "이제는 단순히 헤드라인상의 우려가 아니라 실제로 계산이 맞지 않는 상황"이라며 "차주들이 대출을 차환하려면 추가 자기자본을 투입해야 할 것"이라고 말했다.

그는 "폭풍의 모든 조건이 갖춰져 있다"며 "손실을 현실화하고 자산을 할인된 가격에 매각할 여건이 모두 형성됐다"고 설명했다.

트렙에 따르면 오피스 대출을 기초로 한 상업용모기지담보증권(CMBS)의 연체율은 최근 약 10개월 동안 12% 부근에서 움직이고 있다.

이는 지난 2021년 연체율 고점인 2.5%의 약 5배 수준이다.

오피스 CMBS 대출의 채무불이행도 높은 수준을 유지하고 있다.

올해 들어 9월까지 새롭게 부도난 오피스 대출 잔액은 68억달러로 집계됐으며, 현재 추세가 이어질 경우 지난해 105억달러에 근접할 것으로 예상된다.

MSCI는 올해 하반기에 만기가 돌아오는 오피스 대출 가운데 20% 이상이 담보 부동산 가치보다 대출 잔액이 더 많은 이른바 '언더워터' 상태라고 추산했다.

상업용 부동산 대출 금리는 미국 국채금리에 연동되는 경우가 많아 올해 국채금리 급등이 오피스 시장의 부실을 더욱 키우고 있다.

미국 10년물 국채금리는 최근 위험회피 흐름으로 하락했음에도 여전히 5%에 근접해 있으며, 연초 이후 약 67bp 상승했다.

롭 쿠닌 폴시넬리 뉴욕 부동산 부문 공동대표는 높은 금리의 영향이 오피스 가치에 완전히 반영되기까지 최대 12개월이 걸릴 수 있다고 전망했다.

그는 일부 B등급 오피스 빌딩의 경우 가격이 현실적으로 10% 추가 하락할 수 있다고 분석했다.

쿠닌 공동대표는 "이미 취약한 차주들에게 큰 타격이 될 것"이라며 "기존에도 어려움을 겪고 있었다면 결국 한계선 밖으로 밀려날 수 있다"고 말했다.

헨드리 CPO는 가장 문제가 심각한 빌딩의 경우 가치 하락폭이 최대 40%에 이를 수 있다고 전망했다.

특히 변동금리 대출을 이용한 차주들은 금리 상승의 영향을 즉각적으로 받고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 2022년 이후 취급된 오피스 대출 가운데 약 45%가 변동금리 대출이다.

고정금리 대출을 이용한 차주 역시 만기가 도래하면 기존보다 훨씬 높은 금리로 차환해야 한다.

공실률이 높은 건물의 경우 대주가 채무불이행 위험을 반영해 더 높은 금리를 요구할 가능성이 있어 차주의 부담은 더욱 커질 수 있다.

트렙에 따르면 2027년 최종 만기가 도래하는 오피스 CMBS 대출 규모는 약 220억달러다.

MSCI는 올해 하반기에 만기가 돌아오는 미국 상업용 부동산 대출 전체 규모가 3천100억달러를 넘을 것으로 추산했다.

이 가운데 약 절반은 코로나19 팬데믹 당시 금리가 역사적으로 낮았던 2021년에 취급된 대출이다.

헨드리 CPO는 문제가 있는 오피스 가격이 충분히 조정되고 거래가 다시 활성화돼야 시장이 안정될 수 있다고 전망했다.

그는 "손실은 결국 발생해야 하고 누군가는 그 손실을 떠안아야 한다"고 말했다.

kphong@yna.co.kr