43년된 국평 아파트가 21억원에 나온 이유는?

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26.02.04.

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3줄 요약

한강·여의도 인접 평지, 2·5·9호선까지
준공업지역 용적률 완화로 사업성 개선
유원제일2차 등 당산동 재건축 진행 현황

건설 현장 일러스트와 함께 '부과장의 동네 탐구', '준공업지역 용적률 확대', '당산동 재건축 탐방'이라는 문구가 적힌 정보성 이미지입니다.

안녕하세요. 입지와 조건을 기준으로 동네를 살펴보는 부과장의 동네탐구입니다.

서울 영등포구 당산동은 한강과 안양천 사이에 위치한 평지 주거지로, 지하철 2·5·9호선과 여의도 업무지구 접근성이 동시에 언급되는 지역인데요.

2025년 3월, 서울시 도시계획조례 개정으로 준공업지역 내 공동주택 법적 상한 용적률이 400%로 조정되면서, 당산동 일대 재건축·재개발 사업의 조건 변화가 다시 거론되고 있습니다.

📌 준공업지역 용적률 특례란?

서울시 준공업지역 정비 사업 활성화 위해 법적 상한 용적률 기준 조정
기존 250%에서 최대 400%까지 적용 가능
동일 대지 내 확보 가능한 연면적 증가 → 사업성 계산에 영향을 주는 요소

서울 지하철 2·9호선

당산역~경인고속도로 사이

당산역 주변 재건축 현황을 보여주는 이미지입니다. '유원제일2차', '당산현대(3차)', 'e편한세상당산리버파크' 주요 단지 위치가 지도에 표시되어 있으며, 상단에는 '역세권+한강+학군까지 당산역 주변 재건축'이라는 문구가 적혀 있습니다. 우측 하단에는 아파트 조감도 예시가 포함되어 있습니다.

👉 당산동5가 유원제일2차

1984년 준공, 410가구→최고 49층, 7개 동, 703가구로
당서초등, 당산서중, 선유고 도보 통학권
준공업지역 용적률 완화로 사업성 개선
2025년 11월 대우건설 시공사 선정(단지명 파로써밋49 제안)
2026년 내 관리처분인가, 이주 목표

💸 최근 실거래가

전용 84㎡ 19억 7,000만 원(25년 10월)
전용 123㎡ 22억 3,000만 원(25년 12월)
조합원 승계 가능한(1주택자 10년 보유, 5년 실거주) 전용 84㎡ 매물은 호가 21억 원 수준

👉 당산동4가 당산현대3차

1988년 준공, 기존 509가구
용적률 400% 적용 시 최고 48층, 700여 가구(미정)
2024년 정밀안전진단 통과, 신속통합기획 준비 중
조합설립 이전이라 조합원 지위 승계 가능

💸 최근 실거래가

전용 59㎡ 13억 3,000만 원(26년 1월)
전용 84㎡ 14억 7,500만 원(26년 1월)

👉 당산동4가 e편한세상당산리버파크

유원제일1차 재건축
8개 동, 최고 25층, 550가구 규모
2025년 8월 착공, 2028년 3월 입주(예정)
2024년 11월 일반분양, 1순위 평균 경쟁률 340:1
전용 51㎡~59㎡ 분양가 10억 8,450만~14억 4,230만 원

서울지하철 2, 5호선

영등포구청역 주변

영등포구청역 주변의 부동산 정보를 보여주는 이미지입니다. 상단에는 '초역세권에 신통기획으로 빠른 사업 기대, 영등포구청역 주변'이라는 문구가 적혀 있습니다. 지도상에는 2호선과 5호선이 교차하는 영등포구청역을 중심으로 '현대(당산2가)', '당산한양' 아파트의 위치가 붉은색 핀으로 표시되어 있으며, 각 단지의 실제 전경 사진이 함께 첨부되어 현장감을 더해줍니다.

👉 당산동3가 당산한양

1986년 준공, 338가구
용적률 400% 적용 시 최고 49층, 700여 가구(미정)
2023년 정밀안전진단 통과, 신통기획 준비 중
조합설립 이전, 조합원 지위승계 가능
재건축 기대감 선반영, 전용 84㎡ 매도 호가는 15억 원선에서 형성

💸 최근 실거래가

전용 84㎡ 13억 3,000만 원(25년 10월)

👉 당산2가 현대(당산2가)

1994년 입주, 기존 783가구(용적률 299%)
지하철 2,5호선 영등포구청역 초역세권
신통기획 추진 중
용적률 400% 특례에 역세권 사업 지원 인센티브도 기대 중

💸 최근 실거래가

전용 82㎡ 15억 1,000만 원(26년 1월)

당산동에 초기 재개발 구역도 있다?

'당산1구역' 재개발 정보를 보여주는 이미지입니다. 상단에는 '한강뷰 39층 아파트 될 당산1구역'이라는 문구가 적혀 있습니다. 지도에는 당산역 남동 측에 위치한 당산1구역의 범위가 붉은색으로 강조되어 있으며, 하단에는 한강 변에 인접한 고층 아파트 단지로 변모할 당산1구역의 미래 조감도가 첨부되어 사업 완료 후의 모습을 시각적으로 보여줍니다.

👉 당산동6가 당산1구역

2021년 12월 1차 신통기획 후보지 선정(영등포구 첫 신통기획 재개발)
2024년 12월 정비구역 지정 수정안 가결, 2025년 12월 조합설립추진위 구성
기존 제2종 주거지역에서 제3종으로 용적률 상향
용적률 243% 적용 시, 39층 이하 737가구(임대주택 219세대 포함)
매도 호가: 대지 99㎡ 상가주택 20억 원, 대지 126㎡ 다가구주택 23억 원

💬 부과장의 한 줄 조언

”한강 접근성과 역세권 입지, 서남권 내 갈아타기 후보지 조건을 갖춘 지역입니다.”

당산동 일대는 여의도 배후 주거지라는 입지적 장점과 함께 준공업지역 용적률 완화라는 정책 변화를 동시에 받은 지역입니다. 다만 현재 토지거래허가구역 지정으로 갭투자는 제한돼 있고, 매도·매수자 간 가격 기대 차이로 거래는 제한적인 상황입니다. 특히 초기 정비 사업 구역은 절차상 시간이 오래 소요될 수 있어, 10년 이상 장기 보유를 전제로 접근할 필요가 있습니다.

#당산동재건축 #준공업지역용적률 #유원제일2차재건축 #당산현대3차 #당산리버파크

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