서울 전세, 어디서 왔을까?

우선 1월에서 12월 중 서울 전세 수요가 언제 가장 많이 움직였는지 보겠습니다.

2025년 서울 전세대출 건수는 2월이 11.4%로 가장 많았습니다. 2월은 3월~11월 평균과 비교해 30.7% 정도 높은데요. 이는 한국의 전세 계약이 통상 2년 주기로 갱신되고, 직장 발령이나 학기 시작·이사철이 겹치는 전통적인 전세 성수기이기 때문입니다.

전세 계약 만기가 연말이나 연초에 집중되고, 새 전셋집 잔금을 치르고 대출을 실행하는 시점도 12월부터 2월까지 겨울방학 시즌에 몰리는 경우가 많습니다. 다만 1월에는 1월 말에 설 연휴가 있다 보니 계약 연장이나 잔금일이 2월에 몰렸던 것으로 풀이됩니다.

이는 서울뿐 아니라 전국도 마찬가지였습니다. 2월이 11.9%로 가장 많았고, 12월 9.4%, 3월 9.2%, 7월 9.1% 순으로 대출 비중이 높았습니다.

이동 유형을 들여다보면 서울 전세 수요의 핵심 특성을 알 수 있습니다. 서울 전세 수요의 가장 큰 흐름은 서울 내 다른 구로 이동한 경우(40.3%)입니다. 이 이동 안에는 두 가지 상반된 방향이 공존합니다.

① 하나는 핵심지 진입입니다. 상대적으로 전세가가 낮은 외곽 구에서 인접한 다른 구로 이동하는 수요인데요. 직주근접과 생활 인프라를 위해 더 높은 전세를 감수하고 도심부로 이동하게 됩니다.

② 다른 하나는 가격 조정 이동입니다. 핵심지 전세가 부담이 커지면서, 동일 서울 내에서도 전세가가 상대적으로 낮은 구로 이동하는 경우입니다. "같은 서울 안에서"라는 조건 아래 생활 반경을 조정하는 흐름입니다.

같은 구 안에서 이동하는 경우는 전체의 38.6%를 차지했습니다. 이 가운데 동일 동(洞) 내에서 전셋집을 옮긴 경우는 22.2%, 지금 살고 있는 구(區) 안에서 다른 동으로 이동한 경우는 16.4%였습니다. 이는 전세 이동의 가장 핵심적인 특성인 생활권 관성을 보여줍니다.

자녀 학교나 직장 통근, 동네 커뮤니티 등 이미 형성된 생활 기반을 떠나기는 쉽지 않죠. 전세가가 오르더라도 가급적 같은 동네에서 조금 더 작은 평형, 조금 덜 비싼 단지로 옮기는 방식으로 대응하게 됩니다.

서울에서 전세대출을 받은 10명 중 4명(40.3%)은 "서울 내에서 다른 구로 이동했습니다."

서울 전세 수요의 21.1%는 다른 시·도에서 유입된 수요입니다. 즉, 10명 중 2명은 서울 외 지역에서 살다가 서울로 전셋집을 구하러 들어온 것입니다.

지역별로 보면, 경기도가 전체 유입의 74.5%를 차지합니다. 경기도를 세부 시·군·구로 나눠보면, 남양주·고양(덕양구)·성남(분당구)·하남·의정부·용인(기흥구)·부천(원미구) 순입니다. 대부분 서울과 인접한 도시들이 상위권을 채우고 있는데요. 그동안 경기에서 감수해야 했던 출퇴근 거리를 줄이고 자녀 교육·생활 인프라 접근성을 높이기 위해 서울로 이동한 것으로 보입니다.

두 번째는 인천에서의 유입(9.7%)이고, 수도권 외 지역에서의 유입은 대전·강원·경북 순으로 미미한 수준입니다.

대표적으로 남양주시를 한번 볼까요? 남양주시에서 가장 많이 유입된 구는 바로 인접한 서울 노원구입니다. 또한 지하철, 버스를 이용해 서울로 쉽게 이동할 수 있는 송파구, 중랑구도 많이 유입된 것으로 나타났습니다.

2위를 차지한 고양시 덕양구는 어떨까요? 역시 은평구가 가장 많았고, 영등포구>마포, 서대문구 순으로 서울 서부지역으로 유입이 많았습니다. 3위인 성남시 분당구는 송파구>강남구>강동구, 용산구 순으로 유입된 것으로 조사됐습니다.