송파구 잠실 ‘엘.리.트’ 다음은 ‘여기’? 잠실 대장 아파트 판도 바뀌나
부과장의 동네탐구
26.06.04.
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3줄 요약
- 서울 송파구 신천동 장미 총 5,105가구로 재건축
- 잠실 한강변 마지막 대형 재건축될까
- 신축 대단지 프리미엄 기대감 커져
안녕하세요. 내 집 마련 선택의 기준을 정리해 드리는 부과장의 동네탐구입니다.
서울 송파구 신천동 장미1·2·3차가 최고 49층, 총 5105가구 규모로 재건축이 추진되며 잠실 한강변 마지막 대형 재건축 단지로 주목받고 있습니다. 특히 현재 시세에 예상 추가분담금을 더한 총 투자비가 인근 신축 아파트보다 낮을 것으로 예상되면서 향후 가격 상승에 대한 기대감도 커지고 있는데요. 부과장이 오늘은 신천동을 살펴봅니다.
서울 송파구 신천동 장미1·2·3차가 최고 49층, 총 5105가구 규모로 재건축이 추진되며 잠실 한강변 마지막 대형 재건축 단지로 주목받고 있습니다. 특히 현재 시세에 예상 추가분담금을 더한 총 투자비가 인근 신축 아파트보다 낮을 것으로 예상되면서 향후 가격 상승에 대한 기대감도 커지고 있는데요. 부과장이 오늘은 신천동을 살펴봅니다.
서울시 도시계획위원회 심의 통과
- 1979년(1, 2차), 1984년(3차) 입주한 3,522가구 아파트
- 잠실주공5단지와 함께 잠실 한강변 재건축의 핵심 단지
- 지난 3월, 서울시 도시계획위원회 심의 통과
- 용적률 300% 이하, 최고 49층, 5,105가구로 재건축
- 공원, 보행축, 한강 접근성, 교통체계 개선 예정
- 1만 5,703.2㎡(축구장 2배 크기) 공원 조성
- 폭 10m 규모 공공보행통로 조성
- 잠실대교 남단 한가람로 개설, 잠실사거리 교통량 분산
잠실 국평 아파트 실거래가 비교
- 장미1, 2차 전용 82㎡ 최근 실거래가: 31억~32억 5,000만 원
- 잠실 엘스, 리센츠 전용 84㎡보다 2억 원 가량 낮은 시세 형성
- 일대 가장 신축인 잠실르엘: 43억 5,000만 원으로 가장 높은 편
- 재건축 속도 빠른 잠실주공5단지: 43억 4,500만 원에 거래(4월)
👉 입주 19년차에 접어드는 잠실 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)에서 잠실르엘 위치한 신천동 쪽으로 주거의 중심축 이동 중
총 투자비용은 얼마나 들까?
장미 재건축은 현재 시세에 추정분담금을 더해도 인근 신축 대비 가격 차이가 남아 있습니다.
예를 들어, 장미2차 전용 82㎡를 32억 원에 매수한다고 가정해 볼까요?
재건축을 통해 전용 84㎡를 배정받을 경우, 예상되는 추정 분담금은 4억 1,700만 원 정도입니다. 매도 호가에 추정분담금을 더한 총 투자비는 36억 1,700만 원으로, 잠실르엘 전용 84㎡ 시세 45억 원보다 8억 원 이상 낮은 수준입니다.
물론 이때 추정분담금은 향후 재건축 사업 진행과 공사비 인상 등에 따라 달라질 수 있는데요. 특히 대출을 동반한다면 금융비용은 더욱 증가할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
📝 부과장의 한 줄 조언
신천동 장미1·2·3차, 잠실의 또 다른 대표 아파트가 될 수 있을까요?
결론부터 말씀드리자면 가능성은 충분히 있다고 보입니다. 최고 49층, 5,000가구가 넘는 한강변 신축 대단지라는 점에서 상징성을 갖는 데다, 잠실나루역, 한강, 석촌호수, 잠실역·롯데월드타워 생활권을 동시에 누리는 입지를 갖고 있기 때문입니다.
“잠실의 유일한 대장아파트”라기 보다 “잠실주공5단지·잠실르엘과 함께 잠실 한강변 신축 아파트의 중심축을 형성할 가능성이 높다”는 표현이 적당할 것으로 보입니다.
다만 변수도 있습니다. 장미아파트는 정비계획 통과로 큰 고비를 넘겼지만, 앞으로 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분, 이주·철거, 착공까지 남은 절차가 많습니다. 추정분담금 역시 향후 공사비, 금융비용 인상, 설계 변경 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 장미아파트는 재건축 완료 시 잠실의 기존 ‘엘리트’ 중심 구도를 흔들 수 있는 유력한 대장주 후보라 보는 것이 현실적인 듯합니다.
