월세 10만원 줄이려고 보증금 2천만원 더 내면 이득일까요?
부대리의 부동산 치트키
26.10.23.
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3줄 요약
- 보증금 2,000만원 더 내고 월세 10만원 줄이면 1년에 120만원을 아낄 수 있어요
- 추가 보증금을 마련하는 데 드는 이자나 포기하는 예금이자가 연 6%보다 낮으면 단순 비용 계산에서는 유리해요
- 월세가 저렴하다고 무조건 좋은 계약은 아니에요. 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지도 확인해야 해요
안녕하세요. 집을 구하다 보면 한 번쯤 막히는 순간이 있죠? 호구 되지 않으려면 아는 것이 힘!
부대리의 부동산 치트키를 메모해 두세요.
월세 매물을 살펴보다 보면 이런 조건을 종종 만나게 되죠.
"보증금을 2,000만원 더 내시면 월세를 10만원 깎아드릴게요."
매달 월세가 10만원씩 줄어든다니 솔깃한 제안인데요. 하지만 한편으로는 고민이 생겨요.
'월세를 줄이는 건 좋은데, 보증금으로 2,000만원이나 더 내는 게 정말 이득일까?'
실제로 월세 계약에서는 보증금이 높아지는 대신 월세가 낮아지는 경우가 많아요. 오늘은 보증금을 더 내고 월세를 낮추는 것이 실제로 유리한지 간단한 계산으로 알아볼게요.
부대리의 부동산 치트키를 메모해 두세요.
월세 매물을 살펴보다 보면 이런 조건을 종종 만나게 되죠.
"보증금을 2,000만원 더 내시면 월세를 10만원 깎아드릴게요."
매달 월세가 10만원씩 줄어든다니 솔깃한 제안인데요. 하지만 한편으로는 고민이 생겨요.
'월세를 줄이는 건 좋은데, 보증금으로 2,000만원이나 더 내는 게 정말 이득일까?'
실제로 월세 계약에서는 보증금이 높아지는 대신 월세가 낮아지는 경우가 많아요. 오늘은 보증금을 더 내고 월세를 낮추는 것이 실제로 유리한지 간단한 계산으로 알아볼게요.
보증금 2천만원 더 내고 월세 10만원 줄이면 얼마나 아낄까요?
먼저 같은 집을 두 가지 조건으로 계약할 수 있다고 가정해 볼게요.
💸 A조건: 보증금 3,000만원 / 월세 60만원
💸 B조건: 보증금 5,000만원 / 월세 50만원
어느 쪽이 더 좋아 보이시나요?
월세만 보면 당연히 B조건이 매력적이에요. 매달 10만원씩 적게 내니까요.
그렇다면 1년 동안 얼마나 아낄 수 있을까요?
💸 월세 10만원 × 12개월 = 120만원
즉, 보증금 2,000만원을 더 내는 대신 1년에 월세 120만원을 절약할 수 있는 셈이에요.
그런데 여기서 한 가지 더 생각해야 할 부분이 있어요.
바로 추가로 내야 하는 보증금 2,000만원인데요. 이 돈을 은행에 넣어두면 이자를 받을 수도 있고, 돈이 부족하다면 대출받아 마련해야 할 수도 있겠죠.
따라서 월세 120만원을 절약한다는 사실만으로 무조건 이득이라고 판단해서는 안 돼요. 보증금 2,000만원을 마련하는 데 드는 비용까지 함께 비교해야 하기 때문이죠.
내 돈으로 낼까, 대출받을까? 결과가 달라져요
이번에는 추가 보증금 2,000만원을 어떻게 마련하느냐에 따라 계산해 볼게요.
① 내 돈 2,000만원으로 보증금을 높인다면?
여유자금 2,000만원이 있다고 가정해 봤어요. 이 돈을 보증금으로 내지 않고 은행에 예금했다면 이자를 받을 수 있겠죠. 만약 세금을 뺀 예금금리가 연 3%라고 가정하면 1년 동안 받을 수 있는 이자는 60만원이예요.
그런데 월세 보증금을 높이면 이 돈은 집주인에게 맡겨지므로 예금이자 60만원을 받을 수 없게 되죠. 반면 월세는 1년에 120만원 줄어들 수 있어요.
계산하면 다음과 같아요.
- 1년 월세 절약액: 120만원
- 받을 수 있었던 예금이자: 60만원
- 실제 비용상 이익: 연 60만원
결과적으로 월평균 5만원을 아끼는 효과가 있는 셈이에요.
여기서 실제 통장에서 60만원이 나가는 것은 아니에요. 보증금을 높이지 않았다면 받을 수 있었던 예금이자를 비교해 본 것이에요.
② 대출받아 2,000만원을 마련한다?
이번에는 보증금을 높이기 위해 은행에서 2,000만원을 빌렸다고 가정해 볼게요.
은행 대출금리가 연 4%라고 가정할 때, 1년 이자는 80만원이에요.
월세는 120만원 줄어들지만 은행에 이자로 80만원을 내야 하죠. 따라서 1년에 40만원을 아낄 수 있어요.
그렇다면 대출금리가 연 7%라면 어떨까요? 이때는 1년 이자만 140만원이 돼요.
월세는 120만원 줄어들지만 이자 비용이 더 많기 때문에 오히려 1년에 20만원을 추가로 부담하는 셈이에요.
같은 집, 같은 월세 조건이라도 내 돈으로 보증금을 높이는지, 대출받아 마련하는지에 따라 결과가 달라지게 돼요.
* 위 계산은 이해를 돕기 위해 가정한 금리이며, 대출 부대비용과 세금 혜택 등은 제외
이것만 기억하세요! 손익을 가르는 기준은 '전월세전환율'
그렇다면 보증금을 2,000만원 더 내고 월세를 10만원 줄이는 조건은 언제 유리할까요?
바로, 정답은 연 6%에 있어요.
이유는 간단해요. 추가 보증금 2,000만원에 대해 1년에 월세 120만원을 아끼는 것이므로, 절약하는 금액을 비율로 바꾸면 6%가 돼요.
쉽게 말해 보증금으로 더 내는 2,000만원이 매년 6%만큼 월세 부담을 줄여주는 효과가 있다는 뜻이 되죠.
따라서 추가 보증금을 마련하는 데 드는 비용이 연 6%보다 낮다면 유리하고, 연 6%보다 높다면 불리해져요.
부동산에서는 이처럼 보증금과 월세를 서로 바꿔 계산할 때 사용하는 비율을 '전월세전환율'이라고 불러요.
다만 여기서 계산한 6%는 집주인이 제안한 추가 보증금 2,000만원과 월세 인하액 10만원을 비교한 비율로, 해당 지역의 평균 전월세전환율이나 법에서 정한 기준을 뜻하는 것은 아니에요. 실제 계약에서 적용되는 법적 기준과 계약 유형도 확인해야 해요.
어렵게 느껴진다면 용어보다는 한 가지만 기억하세요.
"추가 보증금을 마련하는 데 드는 비용이 월세 절약액보다 적은가?"
이 질문만 기억해도 보증금과 월세 중 어느 쪽을 선택할지 판단하기가 한결 쉬워져요.
월세 매물이 여러 개라면 어떻게 비교할까요?
이번에는 조금 더 실제 상황에 가까운 예시를 들어볼게요. 비슷한 위치와 크기, 상태를 가진 월세 매물 3개가 있다고 가정해 봤어요.
월세만 보면 C매물이 가장 저렴해요. 하지만 보증금은 가장 높죠. 이럴 때도 내 돈을 사용하는지, 대출을 받는지에 따라 유리한 선택이 달라져요.
먼저 보증금 전액을 내 돈으로 마련할 수 있고, 그 돈을 예금했다면 세후 연 3%의 이자를 받을 수 있다고 가정해 볼게요.
보증금으로 맡기는 돈 때문에 받지 못하는 이자를 월세에 더해 비교하면 다음과 같아요.
- A매물: 월 67만5천원
- B매물: 월 62만5천원
- C매물: 월 60만원
이 경우에는 C매물이 비용상 가장 유리해요. 반대로 보증금 전액을 연 6% 금리로 빌린다면 어떨까요?
- A매물: 월 75만원
- B매물: 월 75만원
- C매물: 월 80만원
이번에는 A와 B매물의 부담이 같고, C매물이 가장 불리해져요. 즉, 월세가 가장 저렴한 집이 실제 부담까지 가장 적은 집은 아닐 수 있어요.
* 위 비교는 보증금 전액을 자기자금 또는 대출로 마련한다고 가정한 예시로, 대출 원금 상환액, 관리비, 보증료, 대출 부대비용 등은 제외
계약 전에는 이것도 꼭 확인하세요!
지금까지 보증금과 월세를 비교하는 방법을 알아봤는데요. 실제 계약에서는 계산 결과만큼 중요한 것이 있어요. 바로 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지예요.
월세는 매달 집주인에게 내는 비용이지만, 보증금은 계약이 끝났을 때 돌려받아야 하는 돈이에요. 월세를 줄이려고 보증금을 무리하게 높였다가 계약 종료 후 돌려받는 데 문제가 생긴다면 오히려 더 큰 어려움을 겪을 수 있겠죠. 따라서 계약 전에는 다음 세 가지를 확인해 보세요.
💬 부대리의 메모장
"월세를 얼마나 줄이는지도 중요하지만, 그 월세를 줄이기 위해 얼마의 비용이 드는지부터 계산해 보세요."
보증금 2,000만원을 더 내고 월세를 10만원 낮추는 조건이라면, 단순 계산상 비교 기준은 연 6%이 돼요. 만약 내 돈의 세후 예금금리나 실제 대출금리가 6%보다 낮다면 비용 면에서는 유리할 수 있어요. 하지만 보증금 반환 안전성과 생활에 필요한 여유자금도 꼭 확인해야 한다는 점을 잊지 마세요.
우리 동네 월세와 보증금 조건이 궁금하다면 KB부동산에서 관심 단지의 매물을 비교해 보세요. 보증금과 월세뿐 아니라 관리비까지 함께 살펴보면 자신에게 맞는 조건을 찾는 데 도움이 될 거예요.
