생애최초 취득세 감면 | 오피스텔 먼저 사면 아파트는 어떻게 될까요?

“오피스텔을 샀어도 아파트 취득세를 감면받을 수 있나요?”

정부가 2026년 8월 26일 발표한 지방세제 개편안(정부안)에는 주거용 오피스텔도 생애최초 취득세 감면 대상에 넣는 내용이 담겼어요. 다만 정부안이 시행되면 일부 오피스텔 보유자는 아파트를 살 때 취득세를 감면받기 어려워질 수 있는데요. 생애최초 취득세 감면 제도란 무엇이고, 정부안이 시행되면 무엇이 바뀌는지 살펴볼게요.

생애최초 취득세 감면은 정해진 조건을 갖춰 처음 주택을 구입하는 사람의 취득세를 줄여주는 제도를 말해요. 취득세는 집이나 토지 등을 취득할 때 내는 세금을 말하고요.

현행 제도에서는 ‘취득일’을 기준으로 본인이 주택을 소유한 적이 없어야 해요. 취득일은 잔금 지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이고요. 배우자가 있다면 배우자도 같은 조건을 갖춰야 해요. 다만 상속으로 주택의 일부 지분을 받았다가 그 지분을 모두 처분한 경우 등은 예외로 인정해요.

취득세를 감면받으려면 본인이 살 집을 돈을 주고 구입해야 해요. 구입 가격인 ‘취득가액’은 12억원 이하여야 하고, 구입자는 대한민국 국민이어야 하며, 미성년자는 제외해요. 소득이 얼마 이하여야 한다는 조건은 없어요.

감면 한도는 줄일 수 있는 세금의 최대 금액을 뜻해요. 일반적인 주택의 감면 한도는 200만원이지만, 일정 면적과 가격 요건을 갖춘 비아파트* 주택이나 정부가 지정한 인구감소지역 주택 등은 300만원이에요. 예를 들어, 연립주택과 다세대주택은 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 비수도권 3억원, 수도권 6억원 이하이면 300만원 한도를 적용해요.

현행 제도에서는 오피스텔을 보유한 기록이 있어도 ‘아파트’를 살 때 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있어요. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문이에요. 주거용으로 사용하더라도 주택으로 보지 않아요. 아파트를 살 때도 앞서 설명한 감면 요건은 갖춰야 하고요. 다만 ‘오피스텔’을 살 때는 감면받을 수 없어요.

정부가 발표한 2026년 지방세제 개편안에는 본인이 살 목적으로 구입하는 오피스텔도 생애최초 취득세 감면 대상에 넣는 내용이 담겼어요.

오피스텔을 산 뒤 아파트로 옮길 때도 달라지는 점이 있어요. 정부안은 아파트를 살 때 본인과 배우자의 오피스텔 소유 이력도 따질 예정이에요. 법 시행 전에 산 오피스텔의 소유 이력도 아파트 구입 때 감면 판단에 포함될 수 있어요.

정부안이 시행되면 일부 오피스텔 보유자는 아파트를 살 때 감면받지 못할 수 있어요. 다만 면적과 가격 조건에 맞는 소형 오피스텔을 정해진 기한 안에 팔면, 소유 이력이 있어도 감면받을 수 있도록 예외를 두려 해요.

정부안에는 감면 한도 300만원의 대상을 넓히는 내용도 담겼어요. 취득일에 40세 미만인 사람이나, 40세 이상이라도 전용면적 60㎡ 이하이고 취득가액이 3억원(수도권 6억원) 이하인 오피스텔을 구입하는 사람에게 300만원 한도를 적용하려 해요.

정부안의 처분 예외는 오피스텔뿐만 아니라 비아파트 주택에도 적용해요. 첫 집에서 이미 감면받았어도 다음 집에서 다시 감면받을 수 있어요. 단, 기존 오피스텔이나 주택은 다음 조건에 맞아야 해요.

1. 종류: 오피스텔이나 비아파트 주택
2. 면적: 전용면적 40㎡ 이하
3. 가격: 시가표준액 수도권 4억원 이하, 비수도권 2억원 이하
4. 처분: 다음 감면 대상 주택이나 오피스텔 취득일부터 3개월 이내 기존 부동산 처분
   

이 조건에 해당하는 오피스텔이나 주택을 둘 이상 처분한 경우는 제외해요. 먼저 팔고 나서 다음 집을 사는 경우도 되는지는 최종 법률에서 확인해야 해요. 새로 사는 집에는 위 면적과 가격 조건을 적용하지 않아요.

정부안에서 40세 미만인지는 첫 집과 다음 집의 취득일을 기준으로 각각 판단해요. 40세 미만이면서 소형 주택 요건도 갖췄다면 한도는 300만원이에요. 두 조건을 모두 갖춰도 한도가 늘어나지는 않아요.

다만 원래 낼 취득세가 150만원이라면, 감면 한도가 300만원이어도 150만원만 감면받아요.

생애최초 감면 요건을 갖춘 35세가 아파트를 5억원에 산다고 가정해 볼게요. 인구감소지역이 아닌 곳의 일반 아파트를 단독명의로 구입하는 경우예요. 세율을 곱하는 기준 금액인 ‘과세표준’도 5억원으로 가정해요. 취득세만 계산하고, 지방교육세와 농어촌특별세 등 별도로 붙는 세금은 제외할게요.

1. 과세표준: 5억원
2. 세율 적용: 5억원 × 1% = 취득세 500만원
3. 감면 후 납부액: 현행 200만원 한도 적용: 500만원 - 200만원 = 300만원
   정부안의 300만원 한도 적용 가정: 500만원 - 300만원 = 200만원
   

이 사례에서 정부안으로 추가로 줄어드는 취득세는 100만원이에요.

법 개정안에 대해 국민 의견을 받는 입법예고 기간은 2026년 9월 23일까지였어요. 행정안전부는 8월 발표 당시 10월 말 국회 제출 계획을 밝혔어요. 정부안은 2027년 1월 1일 시행을 목표로 해요. 정부안의 감면 규정은 법 시행 후 취득하는 주택이나 오피스텔부터 적용하는 내용이에요. 다만 국회 심사 과정에서 내용이 달라질 수 있어, 시행일과 적용 대상은 최종 법률을 확인해야 해요.

취득세를 감면받고 나서 지켜야 할 조건도 있어요. 현행법상 감면받은 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면, 감면받은 취득세를 다시 내야 해요. 이를 ‘추징’이라고 해요. 다만 배우자에게 지분을 팔거나 증여하는 경우는 제외해요.

임차인이 있는 집을 사면서 기존 임대차계약을 이어받았다면, 3년을 계산하는 시작일이 달라질 수 있어요. 취득일 기준 남은 계약기간이 1년 이내이고 기존 임차인이 계속 거주한다면, 계약 만료일부터 3년을 계산해요.

다음 집에서 새로 감면받아도 첫 집에서 감면받은 세금은 다시 내야 할 수 있어요. 정부안에는 소형 오피스텔이나 비아파트 주택의 처분 조건을 갖췄다는 이유로 첫 집의 추징을 면제하는 규정은 없어요.

계약 전에는 이 자료를 바탕으로 실제로 낼 취득세를 계산해 보세요. 정부안의 추가 혜택은 최종 법률의 시행일과 적용 대상을 확인한 뒤 자금 계획에 반영하는 게 좋아요.