거주기간과 주택에 대한 세금

주택에 부과하는 세금은 취득, 보유, 양도하는 각 단계에서 발생한다. 그중 주택 양도소득세는 경우에 따라 세금 차이가 큰 만큼 다양한 절세 방안을 찾는다. 그런데 소유자가 해당 주택에 거주한 기간에 따라 무조건 세금이 줄어드는 걸까.

주택은 기본적으로 1세대가 거주할 목적으로 보유하는 자산이지만 거주기간 여부가 절세로 이어지는건 1세대 1주택으로 한정된다. 1세대 다주택인 상태에서 양도하는 주택은 전체 양도차익에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제는 인정되지만, 거주기간 여부는 세금 계산에 반영되지 않는다.

거주기간으로 세금 차이가 발생하는 경우는 1세대 1주택을 양도할 때이며, 그것도 일정 조건을 충족했을 때다. 먼저 양도소득세 비과세 조건이다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건은 보유기간과 거주기간으로 나뉜다. 보유기간 조건은 양도일 현재 국내 1주택을 2년 이상 보유한 경우다.

그러나 해당 주택 소재 지역이 취득 당시 조정대상지역이었다면, 추가로 거주기간 2년을 충족해야 비과세가 가능하다. 조정대상지역은 과거 여러 지역에서 지정과 해제가 이루어졌으므로 현재 조정대상지역이 아니어도 주택 취득 당시 조정대상지역이었는지 여부를 반드시 살펴야 한다.

주택임대사업자의 거주주택 비과세도 거주기간 2년이 필요하다. 주택임대사업자가 세법에서 정한 조건을 충족한 임대주택 외 1주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 비과세를 받으려면 거주기간 2년을 충족해야 한다. 이 경우는 조정 대상지역 여부와 관계없이 2년 거주기간이 필요하다는 점을 유의한다.

양도소득세는 보유기간 중 발생한 양도차익을 양도 시점에 한 번에 내는 세금인 만큼 그동안의 물가 상승분 수준의 차익에 대해서는 과세하지 않는 장기보유특별공제라는 장치를 두고있다. 3년 이상 보유한 부동산을 양도할때 보유기간 1년 당 연2%의 공제율(15년 이상 보유시 최대 30%)만큼에 해당하는 양도차익을 빼고 과세하는 방식이다.

양도소득세에서 우대하지 않는 1세대 다주택이나 비사업용 토지도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 현재 장기보유특별공제율은 일반 공제율과 우대 공제율 2종류가 있다. 일반 부동산에 대해 적용하는 일반 공제율과 달리 우대 공제율을 적용하는 대상은 1세대 1주택으로 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우로 한정한다.

1세대 1주택으로서 양도가액 12억원 이하는 양도소득세 비과세를 받을 수 있지만, 양도가액이 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 발생한다. 비과세 조건에서는 거주기간이 필요하지 않았더라도 양도가액이 12억원을 초과해 양도소득세가 부담된다면 장기보유특별공제 우대를 받기 위해서 거주기간 2년 이상 조건을 충족하는 것이 유리하다.

우대 공제율은 보유기간과 거주기간 각 1년당 4%를 적용해 합산 최대 80%를 한도로 한다. 즉, 1세대 1주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 비과세는 물론, 장기보유특별공제를 80%까지 적용받을 수 있어 양도소득세부담이 훨씬 줄어든다.

장기보유특별공제 우대 공제율은 1세대 1주택에 한해 적용하므로 1세대 다주택자인 경우에는 거주기간 충족과 관계없이 일반 공제율이 적용된다. 따라서 다주택자라면 양도소득세 절세 전략을 세울 때 보유한 주택 중 양도 순서에 따라 1세대 1주택으로 양도할 주택을 결정해 거주기간 충족에 따른 절세 효과를 검토할 필요가 있다.

위와 같이 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 우대공제율을 받으려면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하지만, 직접 거주하기 어려운 상황이라면 차선책으로 상생임대주택 제도를 활용할 수 있다. 상생임대주택은 임대차계약에 따른 조건을 충족하면 2년 의무 거주기간을 면제해주는 제도다.

주택 소유자가 주택을 취득하고 나서 체결한 직전 임대차계약(1년 6개월 이상 임대) 대비 임대료 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 상생 임대차계약(2년 이상 임대)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시하여야 한다.

이렇게 각 임대차계약(직전, 상생)과 각 계약에 따른 임대기간 조건을 모두 충족하게 되면 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 2년이 면제되고, 장기보유특별공제율 우대 공제율 역시 적용받을 수 있다. 다만, 의무 거주기간 요건만 면제하는 것이므로 장기보유 특별공제율 중 보유기간 우대율만 적용받을 수 있다.

주택 취득세 감면 조건으로 거주기간이 포함될 때가 있다. 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 생애 최초로 취득하는 주택취득세를 감면 받으려면 취득 후 3년 이상 상시 거주해야 하는 조건이다.

주택 보유세에서는 주택 거주기간에 따른 혜택을 따로 두고 있지 않다. 1세대 1주택 재산세는 법정 요건을 충족하면 일반 세율보다 낮은 세율을 적용하고 과세표준도 낮추어 세금이 줄어들지만 여기에 거주기간 요건은 없다. 1세대 1주택 종합부동산세는 소유자의 연령과 보유기간에 따라 세액공제 혜택을 적용받을 수 있다.

예외적으로 주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 종합부동산세 혜택을 위해 과세기준일 현재 해당 주택에 거주해야 하는 조건은 있다.