1화. 전세시장 현황

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전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언

23.06.18

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최근 전세가격이 단기간에 급락하면서 전세시장의 구조적 불안 요인이 부각

전세가격은 2022년 하반기 이후 하락세로 접어들며 최근 1년간 8.8%의 높은 하락률을 기록

수도권이 11.7%로 크게 하락했고, 비수도권에서는 대구가 12.7%로 가장 큰 폭으로 하락

지난해 ‘빌라왕’ 사태를 계기로 전세사기가 이슈화되기 시작했으며, 이후 다양한 형태의 전세보증금 관련 리스크가 부상

특히 주거 취약계층이 주로 거주하는 빌라¹에 전세사기가 집중되면서 사회적 이슈로 대두

향후에도 역전세 가구는 증가가 불가피해 리스크 요인은 확대

전세가격이 상승하지 않는다면 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 2024년까지 지속될 수 있음 (전세가격은 2022년 7월을 정점으로 하락)

최근 시장에서 부각되는 이슈는 악의적인 투자자에 의한 전세사기이지만, 향후 전세가격 급락으로 인한 부작용이 다양한 형태로 대두될 것으로 전망

매매가격이 전세가격 이하로 하락할 경우 전세보증금 손실 이슈가 지속적으로 부각
전세보증금 회수가 지연될 경우 임차인은 주택 구입, 근무지 이전, 자녀 교육 등에 문제 발생

전세가격 변동률 추이

자료: KB국민은행

지역별 전세가격 변동률(2022.5~2023.5)

자료: KB국민은행

¹빌라는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택을 이르는 용어. 건축법상 다세대주택은 호수별 소유권 분리·4층 이하·연면적 660㎡ 이하, 연립주택은 다세대주택과 동일하나 연면적 660㎡ 초과, 다가구주택은 3층 이하로 호수별 소유권 분리가 불가능한 주택을 말함. 본 보고서에서는 연립주택·다세대주택·다가구주택을 빌라로 통칭

전세시장은 한국만의 독특한 임차 형태

전세제도와 유사한 형태의 임차계약은 다른 나라에도 존재하나, 한국과 같이 보편적인 형태의 임차계약은 찾아보기 어려움

한국, 스페인, 프랑스, 아르헨티나, 볼리비아 등에서 법적으로 전세가 존재하나, 실제로 시장에서 활용되는 나라는 한국과 볼리비아뿐(김진유, 2015년)

볼리비아의 안티끄레티코

전세제도와 유사한 형태의 임차계약은 스페인, 프랑스, 미국(루이지애나주), 아르헨티나, 볼리비아 등에서 법적으로 확인되나, 실제 시장에서 관찰되는 나라는 볼리비아와 인도
볼리비아의 안티끄레티코(anticcreantic)는 한국 전세제도와 구조가 흡사
- 볼리비아에서 안티끄레티코 형태의 임차가구는 전체 가구의 5%를 차지
- 한국 전세제도와 마찬가지로 통상 계약 기간은 2년이고, 입주 시 전세금(Lump sum Money)을 집주인에게 지불하고 계약 종료 시 동일한 금액을 반환받는 구조
- 한국 전세는 세입자가 거주 대가로 임차료를 지불하는 개념이지만, 볼리비아 안티끄레티코는 집주인이 세입자로부터 돈을 빌리는 대출의 일종으로 인식

김진유, <전세의 역사와 볼리비아의 전세제도 비교>, 국토연구원, 2015년

한국에서 전세제도가 발달한 것은 취약한 금융 시스템으로 인해 사적 금융의 일환으로 전세제도가 활성화된 데 기인

전세제도는 급속한 도시화 과정에서 보급이 확산되었으며, 가속화의 주요 원인으로 주택금융시장 제약을 꼽음
- 고금리, 주택금융 미비 등으로 주택 구입을 위한 자금 대출이 어려운 상황에서 집주인은 부족한 자금을 마련하기 위해 전세제도를 활용

세입자 입장에서 전세는 월세보다 상대적으로 주거비용이 저렴해 자가 보유 전에 주거사다리 수단으로 활용 가능

국내 전세시장의 보증금 규모는 약 900조~1000조 원

보증금 있는 월세가 지속적으로 증가하고 있으나 여전히 전세가 주요한 임차 형태로 존재

임차가구에서 순수 전세가구는 2014년 이후 50%를 하회하며 보증금 있는 월세보다 낮은 비중을 차지하지만, 전세는 여전히 주요한 임차 형태
특히 서울의 경우 임차가구의 절반에 해당하는 약 48%가 순수 전세로 거주 중

임차시장 구조 변화(전국)

자료: 주거실태조사

임차시장 구조 변화(서울)

자료: 주거실태조사

전세가격이 상승하면서 전세보증금 규모도 지속적으로 확대되었으며, 2022년 말 기준 약 900조~1,000조 원으로 추정

서울대 김세직 교수는 2020년 말 기준 전세보증금 규모를 약 850조 억 원으로 추정했는데, 주택 유형별 전세보증금 추정치에 전세가격 상승률을 곱해서 추산해보면 2022년 전세보증금은 약 900조원² 규모
한국경제연구원은 ‘전세보증금을 포함한 가계부채 추정 및 시사점’이라는 보고서를 통해 2022년 말 기준 전세보증금을 1,058조 원으로 추정

전세보증금 규모

자료: 김세직 외(2021), <주택 전월세 보증금 규모 추정 및 잠재위험 분석>을 기반으로 추정

²2021 년 이후 반전세와 월세 비중 변화를 반영하지 않았으나 전세보증금 규모 수준을 추정하는 데 큰 문제는 없다고 판단

전세시장의 구조적 문제점을 파악하고 잠재적 리스크에 대비할 필요

그동안 전세자금대출은 서민을 위한 중요한 주거금융 수단으로 주택구매 전인 실수요자들의 주 거안정에 상당부분 기여

전세는 주택 구입 전 서민의 주거사다리 역할을 한다는 점에서 규제보다는 지원이라는 측면 에서 정부의 정책적 검토가 이루어져 왔음

하지만 전세자금대출을 통해 세입자가 동원가능한 자금 규모가 커지면서 전세가격 상승 및 투자수요 증가 요인으로 작용하는 등 과도한 지원에 대한 부작용도 존재

주택시장에 대한 규제가 본격화되기 이전인 2018년 이전에는 전세자금대출이 주택구입을 위한 자금으로 활용했으며, 주택경기 상승이 지속되면서 전세보증금을 레버리지로 활용한 갭투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용
임차인의 경우 전세보증금 상승에 대응하기 위한 지원으로는 유용하나 결과적으로 전세가격 상승으로 부담이 지속될 수 있고, 무엇보다 경기 하락 전환 시 리스크 요인으로 작용
- 특히 저가주택의 경우 정부 지원이 필요한 영역이나 매매가격 대비 전세가격 비율(이하 매매전세비)이 높은 경우가 많아, 주택경기 침체 시 부작용으로 확대될 잠재적 불안 존재

주택경기 침체 시 발생가능한 전세시장의 리스크 억제를 위해 정책적 지원뿐 아니라 규제 또한 명확하게 이루어질 필요가 있음

전세자금대출 증가와 주택매매가격 상승 구조