12년 만에 20억?! 앞으로 10년 끄덕없는 현실적인 부동산 투자법

많은 분들이 고가 아파트 한 채를 ‘인생의 집’이라 생각하지만, 김사부 대표는 이렇게 말합니다.

“이자는 계속 나가고, 팔 시점도 못 잡고, 비교 스트레스에 시달립니다.”

특히 한 채에 모든 자산이 묶이면 새로운 기회를 잡기 어려워집니다. 중요한 건, 가성비 있는 자산을 나누어 운용하며 안정적 수익 구조를 만드는 것이라고요.

그럼 대출도 조이고 양극화는 갈수록 더 심화되는 현 시장에서 부동산 투자 어떻게 해야 할까요? 부동산 투자의 살아 있는 전설로 불리는 김사부 대표는 전세금을 활용한 ‘수익형 전세 레버리지’ 전략을 잘 이용해야 한다고 이야기합니다.

이 전략의 핵심은 ‘입주권’을 활용하는 것인데요. 철거 이후 입주까지 4년의 기간 동안 전세금으로 초기 투자금을 회수하고, 다시 입주권을 사는 구조입니다.

입주권이란? 재개발 구역에서 분양받을 수 있는 권리로, 사업이 진척될수록 자산가치가 올라갑니다. 전세가가 초기 투자금의 50~70%를 회수해주는 구조라 현금 회전이 빠른 점이 장점입니다.

이 과정을 반복하면 12년 안에 5채 보유, 이후에는 매달 수익 1,000만원 이상도 가능해진다는 게 그의 논리입니다.

막연히 입지나 브랜드만 보고 투자 결정을 내리기 어려울 때는 김사부 대표가 개발한 '강남역신전' 기법을 활용해보는 것도 부동산에 대한 안목을 키우고, 돈을 부르는 새로운 전략이 될 수 있습니다.

총 4점 만점 기준으로 ▲입지(강남/준강남) ▲역세권 여부 ▲신축/준신축 ▲전세 비율, 이 네 가지 각 항목에 따라 점수를 매기는 것입니다. 이 기법을 대입해 2.5점 이상이면 투자 적합 판정을 할 수 있다는 것이죠.

물론 이 기법은 수도권, 그리고 단지 규모가 700세대 이상의 대단지에만 적용됩니다. 하지만 직접 점수를 매기다보면 좋은 매물을 보는 안목을 갖출 수 있고, 집을 고르는 기준을 스스로 잡아 나가며 답을 찾을 수 있다는 얘기입니다.

예를 들어 도어 투 도어로 1시간 이내면 강남권, 1시간 20분 이내면 준강남권으로 강남권은 1점, 준강남권은 0.5점이고, 도보 10분 이내의 역세권이면 1점, 도보 10분이 넘으면 준역세권으로 0.5점입니다. 마찬가지로 신축이면 1점, 준신축은 0.5점이고, 전세비율은 강남권일 경우 45~50% 사이에 있어야 0점, 45% 이하가 되면 마이너스 1점입니다.

만약 강남권, 신축, 역세권 단지로 합이 3점이 됐으나 전세가율이 45%로 이하로 너무 많이 오른 상태이면 -1점을 받아 총 합이 2점밖에 안되는 투자성이 있다고 말하기 어렵다는 거죠.

김사부 대표는 지금 시장을 ‘약세장’이라 정의합니다. 가격은 올랐지만, 대중이 적극적으로 움직이지 않는 지금이 오히려 진입 타이밍이라는 것이죠.

“내가 가지고 있는 자금이 적으니까 자꾸 관심이 없어지는데, 강세장이 올 때까지 기다리는 것은 늦습니다. 돈 버는 사람들은 약세장에서도 자금이 적어도 움직입니다.”

부동산 투자의 핵심은 시장보다 먼저 움직이는 확신과 실행력입니다. 그 확신은 결국 공부와 경험에서 나옵니다. 과거 사례, 시장 흐름, 사회 분위기를 함께 읽는 습관이 중요합니다.

'임장을 가도 감흥이 없는 곳일수록, 오히려 기회가 숨어 있다'는 전문가 김사부 대표의 말을 기억해두세요.

지금까지 급변하는 환경 속에서도 흔들리지 않는 현실적인 부동산 투자법에 대해 살펴봤습니다. 더 구체적인 내용이 궁금하다면? KB부동산TV 부동산 클라스 김사부 대표 편을 참고하세요. 입주권 활용법부터 강남역신전기법, 투자 사례까지 총 3편으로 알차게 담았습니다.

KB부동산과 함께 혼돈의 시기에도 변하지 않는 현명한 부동산 투자, 차근차근 시작해보세요.