법인으로 주택을 취득하는 경우 세금은

Q. 이미 주택을 2채 보유하고 있는 A 씨는 여유자금으로 추가로 주택을 구입하고자 한다. 하지만 취득세 중과 등 세금이 무겁다는 것을 알고 다른 방법을 고민 중이다. 혹시나 법인 명의로 주택을 구입하면 괜찮을 것 같은데 정말 좋은 방법이 될 수 있는지 궁금하다.

A. 다주택자에 대한 규제가 그동안 많이 완화됐지만 아직은 불이익이 많아 여러 방법을 고민하게 만드는데 그중 하나가 법인의 명의로 취득하면 어떨까 하는 것이다. 가족법인으로 부동산을 취득하는 사례가 많아지면서 주택에도 적용이 가능할 것으로 판단되기 때문이다. 그렇다면 취득, 보유, 양도 각 단계에서 개인과 법인 명의가 어떤 차이가 있는지 살펴보자.

취득세의 경우 개인의 매매는 금액에 따라서 1∼3%의 세율을 부담한다. 하지만 다주택자가 되면 취득세가 중과되는데 조정대상지역의 두 번째 주택과 그 외 지역의 세 번째 주택은 8%, 조정대상지역의 세 번째 주택과 그 외 지역의 네 번째 주택은 12%까지 세율이 올라간다.

취득세 중과를 완화한다는 뉴스가 계속 나오고 있지만 아직까지 특정 요건을 갖춘 경우 말고는 중과가 유지되고 있다. 법인의 경우에는 주택 수와 상관없이 처음부터 12% 세율로 중과가 적용된다. 법인으로 명의를 분산할 경우 주택 수를 조절할 수 있기 때문에 진입 단계부터 높은 세율이 부과된다.

물론 시가표준액 1억 원 이하의 주택을 선택해서 취득세 중과 제외를 노려볼 수도 있으나 재개발 재건축 등 구역 내의 주택은 예외가 아니므로 주의해야 한다.

보유의 경우에도 불리한 부분이 많다. 종합부동산세는 개인이라면 공시가격에서 9억 원이 공제되고 2주택 이하까지는 0.5∼2.7%의 일반세율이 적용된다. 3주택이라 하더라도 최근 종합부동산세 부담이 많이 완화돼 지역과 무관하게 과세표준 12억 원까지는 일반세율이 적용되고 초과되는 부분만 일부 중과가 된다.

하지만 법인은 일단 개인과 같이 9억 원 공제되는 부분이 없이 공시가격 그대로 세금에 반영된다. 그리고 세율 역시 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5%의 높은 단일 세율이 적용돼 매해 많은 금액을 보유세로 내게 된다.

마지막으로 법인 주택을 처분하는 경우를 살펴보자. 법인은 개인과는 다르게 양도소득 등 모든 소득을 합산하여 법인세를 부담한다. 법인세율은 과세표준 2억 원 이하는 2%, 2억 원 초과 200억 원 이하는 19%다. 개인의 종합소득세 세율 6∼45%보다는 낮아 법인을 선택하는 이유 중 하나이기도 하다.

하지만 법인 주택을 양도하는 경우 양도소득에 대한 법인세를 추가로 부담하게 된다. 장기보유특별공제 등이 반영되지 않은 양도소득에 대해 20%의 세율을 일반 법인세에 더해 납부하는 것이다. 이렇듯 법인 소유의 주택은 취득, 보유, 양도 전반에 걸쳐 무거운 세금을 부담시키고 있다.

물론 건강보험료가 부과되지 않거나 단기매매에 대한 중과가 없다는 점, 법인의 여유자금을 활용할 수 있다는 장점이 있기는 하지만 그보다는 단점이 더 커 보이는 것이 현실이다.

그리고 당분간은 법인명의 주택에 대한 세금이 낮아지는 방향으로 법 개정이 이루어질 것으로 보이지도 않는다. 따라서 법인의 사업에 꼭 필요해서 주거용 부동산을 취득하는 것이 아니라면 아직까지는 신중할 필요가 있다.