양도시기 판단에 따라 달라지는 주택세금(시행령 개정 반영)

‘내 집 마련이 꿈’이라는 말은 과장이 아니다. 주택은 거주공간을 제공하는 동시에 세대자산의 큰 비중을 구성하기도 한다.

헌법에서 보장하는 거주의 자유라는 측면에서 1세대 1주택자에게는 양도소득세 비과세라는 혜택을 제공하지만 반대로 과도한 투자대상이라는 측면에서는 다주택자에게 중과세라는 불이익을 주기도 한다. 때문에 주택을 매도할 때는 주의가 필요한데, 하루이틀 차이로 세금문제가 야기될 수 있다.

금년 2월 중에 공포될 시행령 개정과 관련하여 주택 양도시기와 관련된 몇가지 사항이 있는데 이에 대해 살펴보도록 하자.

금번 시행령 개정에 따라 다주택 양도소득세 중과세 배제기한이 1년 연장된다. 조정대상지역에 있는 주택을 2채 이상 보유한 다주택자가 해당주택을 양도할 때 양도소득세 세율을 중과세한다. 세율 중과세와 더불어 장기보유특별공제도 적용하지 않기 때문에 과도한 부담이라는 의견도 있다.

희소식은 시행령 개정을 통해 2025.5.9. 양도분까지로 되어 있는 중과세 배제 적용기한을 1년 더 연장하기로 한 점이다. 따라서, 조정대상지역 내 다주택자가 2026년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 이 규정은 적용기한에 대한 사항으로 양도일 판단을 살펴볼 필요가 있다.

일반적으로 부동산 매매계약은 계약과 동시에 몇 차례에 걸친 대금지급으로 완료되기 때문에 계약부터 잔금지급일까지 기일이 필요하다. 개정이 예정된 연장된 적용기한을 판단할 때는 계약일이 아닌 잔금청산일을 기준으로 양도기한을 판단해야 한다.

근래 상권이 개편됨에 따라 기존 단독주택 단지가 상업지로 변경되면서 단독주택 등을 매입하여 개발하려는 수요가 발생하였다. 아파트가 아닌 상업지 내 단독주택이나 다가구주택을 매도할 때는 주의를 기울여야 한다. 매수자는 매매계약 후 잔금을 지급받기 전에 서둘려 용도 변경이나 멸실을 통해 개발하려는 니즈가 있다.

이 경우 보통 계약형태는 매매계약서 작성시에는 주택이었는데 잔금을 지급받을 때는 상가로 용도 변경되었거나 멸실되어 대지인 상태이다. 매도자는 본래 1세대 1주택자로 양도소득세 혜택을 볼 수 있었는데 상가양도로 보아 불이익을 보는 사례가 종종 발생한다.

기존에는 건물의 용도현황을 매매계약일로 보아 납세자에게 유리하게 적용해 주었으나 2022년 10월 예규변경을 통해 잔금청산일 현재 현황에 따라 양도물건을 판단하기로 하였기 때문에 매도자는 주의가 필요하였다.

하지만 금번 시행령 개정을 통해 매매특약에 따라 주택을 상가로 용도변경하는 때에는 주택 판단시점을 다시 매매계약일로 환원하기로 하였다. 주의할 점은 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우에는 여전히 양도일(잔금청산일)을 기준으로 하기 때문에 1주택자가 단독주택 등을 매도할 때 특약 작성에 유의하여야 한다.

장기임대주택 보유 거주자가 본인의 ‘거주주택(2년 이상 거주)’을 매도하는 경우에는 생애 1회에 한해 양도소득세 비과세를 해주었다. 금번 개정을 통해 주택임대사업자에 단기민간임대주택(’25.6.4 이후 등록분, 아파트 제외, 6년 이상)이 추가되고 거주주택의 양도세 비과세도 횟수에 제한없이 적용되도록 개정될 예정이다.