디테일이 필요할 때, 세법 시행령 따라가기

금번 세법 시행령에서는 특히 주택 양도소득세 부분에서 여러 변화가 보인다. 먼저, 다주택자 중과세 유예 연장이다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 양도소득세를 일반세율보다 높은 세율로 중과세하는 규정은 현재 유예되어 적용하지 않는다.

이 규정은 매 1년 단위로 기한을 연장하는데, 현재 시행령에서는 적용 기한을 금년 5월 9일까지로 정했으나, 금번 시행령 개정으로 1년 연장해 2026년 5월 9일까지 양도분에 대해 연장 적용된다.

다음으로, 매매계약에 따라 1세대 1주택을 주택 외 용도로 변경해 양도할 때 세제 적용이 합리화된다. 현재는 주택의 양도일 현재 1세대 1주택인 경우에 한해 양도가액 12억 원 이하 비과세와 보유기간, 거주기간에 따른 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용한다.

개정 시행령에서는 1세대 1주택을 매매계약일 이후 해당 계약에 따라 상가 등 주택 외 용도로 변경, 양도할 때는 비과세 및 장기보유특별공제 적용 기준을 매매계약일로 하여 지원할 예정이다. 변경 내용은 개정 시행 이후 매매계약을 체결해 양도하는 분부터 적용 대상이다.

주택임대사업자가 본인의 거주주택을 양도할 때 적용받는 거주주택 비과세도 대폭 바뀔 예정이다. 현행 세법에서는 임대주택을 제외한 임대사업자가 보유한 거주주택에 대해서는 양도소득세 계산 시 1세대 1주택 혜택이 가능하다.

이때 거주주택 비과세 혜택은 기존에는 생애 1회로 제한했으나 개정 시행령에서는 횟수 제한을 삭제했다. 따라서, 주택임대사업자 거주주택 비과세를 활용한 절세 설계가 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 개정 내용은 시행일 이후 양도분부터 적용 대상이다.

주택 임대소득은 1주택, 2주택, 3주택에 따라 과세 기준이 다르다. 여기서 주택 수는 부부 소유를 기준으로 합산하는데, 1주택은 고가주택(기준시가 12억 원 초과)일 경우 월세에 과세한다. 2주택 이상은 기준시가에 관계없이 월세는 과세 대상이나 전세보증금은 부부 합산 3주택 이상일 때 과세 기준에 들어간다.

세법 개정을 통해 2026년부터는 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2주택에 대해서도 전세보증금을 과세할 예정인데, 금번 시행령에서 그 기준 금액으로 주택 전세보증금 합계액이 12억 원을 초과하는 경우로 범위를 결정했다.

전세보증금 과세는 보증금을 금융회사에 예치할 때 발생할 것으로 예상하는 수준의 이자 상당액을 부동산 임대소득으로 과세하는 방식이다.

현재 소득세법 등에서 세제 혜택을 적용받는 장기일반민간임대주택의 임대 기간은 10년이나 올해 6월 4일부터 민간임대주택법에 따라 신설되는 단기민간임대주택을 세법에서도 반영해 시행령을 개정할 예정이다.

단기민간임대주택은 임대 기간 6년 이상, 임대 개시 당시 공시가격은 수도권 4억 원/비수도권 2억 원 이하, 임대료 증가율 5% 이하 등의 조건이며 아파트는 제외된다. 요건을 충족한 단기민간임대주택은 기존 장기일반민간임대주택과 마찬가지로 임대주택 세제 혜택을 적용한다.

다주택 양도소득세 중과세가 적용되지 않으며 주택임대사업자의 거주주택 비과세 적용 시 대상 임대주택으로 인정받을 수 있다.

상속재산을 감정가액으로 평가할 때 원칙적으로 2개 이상 감정가액 평균액을 적용하지만, 1개 감정가액으로도 평가하는 예외가 있는데, 기준시가 10억 원 이하 부동산이 이에 해당한다.

개정 시행령에서는 공급가액 10억 원 이하 분양권도 여기에 포함하도록 했다. 가업상속공제 적용 대상 사업에 소상공인법에 따른 백년가게 사업이 추가된다. 가업승계 증여세 과세특례 조건으로 증여자가 일정기간 이상 가업 대표이사로 재직하는 요건을 추가했다.

종합부동산세에서 1세대 1주택 과세기준을 적용받을 수 있는 1주택자의 지방 저가주택 기준을 보다 완화하여 공시가격 4억 원 이하로 적용한다. 1세대 1주택자가 인구 감소 지역 주택이나 비수도권 준공 후 미분양주택을 취득해도 1주택자로 인정하는 특례 요건도 세법 시행령에 세부적으로 마련되었다.