1세대 1주택 양도세 비과세와 상생임대주택

요즘은 어느 때보다 헌법에 대한 이야기가 뉴스에서 많이 들리고 있고, 그 중요성에 대해 다시금 생각해보는 시간도 갖게 되었다.

오늘 설명할 1주택 양도세 비과세는 ‘모든 국민은 법률에 의하지 아니하고는 거주와 이전의 자유를 제한받지 않는다’라는 헌법이 정한 권리를 보장하기 위한 규정이다.

예를 들어 10억원에 주택을 매도하고 양도세를 부담하고 나면 동일한 수준의 10억원짜리 주택으로는 이전을 할 수 없게 되는 제한을 받게 되기 때문이다.

하지만 헌법상의 권리도 ‘법률에 의해’ 제한을 둘 수 있고, 이 제한을 제대로 알아야 불이익이 생기는 것을 피할 수 있다는 점을 잊지 말자.

주택을 양도하는 경우 양도차익에 대해 양도세를 부담하는 것이 원칙이지만, 거주·이전의 자유 보장을 위해 주택 양도시 비과세 제도를 두고 있다. 그 조건은 ‘양도일 현재 1세대가 2년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우’여야 한다. 간단한 조건인 것 같지만 꼼꼼히 살펴두지 않으면 비과세 혜택을 날려버릴 수도 있으니 주의해야 한다.

양도일은 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른날이며, 1세대란 거주자와 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 직계존비속(배우자를 포함)과 형제자매를 말한다.

주택은 허가여부, 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 독립된 주거생활을 할 수 있으면 해당될 수 있다.

취득일부터 양도일까지 2년 이상 소유해야 하는데, 2017.8.3 이후 조정대상지역으로 지정된 곳에서 취득했다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야만 한다.

앞서 말한 비과세 요건을 모두 갖추었더라도 양도금액이 12억원을 초과하는 주택은 전액 비과세가 적용되는 것이 아니라 양도차익에서 양도금액 중 12억원이 차지하는 비율만큼만 비과세가 적용되는 제한이 있으며, 2년 이상 거주 여부에 따라 최대 30% 또는 80%의 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다.

2022년 정부는 주택 임대차시장 안정화를 목적으로 직전 계약대비 신규계약의 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 세제혜택을 부여하기로 하고 2021.12.20 이후 신규 임대계약분부터 적용하기 시작했다. 당초 2024.12.31까지의 신규계약만 적용하기로 하였으나 최근 2026.12.31 까지로 2년 연장이 되었다.

상생임대주택의 조건은 연속된 두개의 임대차 계약을 기준으로 종전임대차 계약과 상생임대차 계약의 조건을 충족하면 된다.

먼저 종전 임대차 계약은 상생임대차 계약 직전의 임대차 계약으로 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 한다. 이때 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약이어야 하고, 매수시 승계받은 임대차계약은 제외된다.

또한 상생임대차 계약은 2021.12.20~2026.12.31 중 계약 체결 & 임대기간 2년 이상 & 직전 임대차 대비 5% 이내 임대료 인상률 조건을 모두 갖추어야 한다.

묵시적 갱신 계약이나 갱신청구권으로 인한 계약도 가능하며, 임차인의 사정으로 조기 퇴거시 임대료를 인상하지 않고 새로 체결한 계약은 임대기간에 합산 적용이 가능하다. 직전임대차 계약과 상생임대차 계약 사이에 직접 거주하거나 공실인 기간이 있더라도 연속한 계약으로 인정받을 수 있다.

위의 조건을 충족한 상생임대주택은 2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 경우의 2년거주 비과세 요건과 주택임대사업자의 거주주택 비과세 적용시 2년 거주요건, 그리고 고가1주택의 특례 장기보유특별공제 적용시 2년 거주요건을 면제받을 수 있는 혜택이 적용된다.

‘권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’라는 법언(法言)이 있다고 하는데, 1주택자의 주거이전 보장을 위한 비과세 혜택을 꼼꼼히 챙겨 헌법이 보장하는 권리를 제대로 누리길 바래본다.