임대차 2법이 바뀐다고? 정부 개편 나섰다

1. 폐지 아닌 개편이다

오는 26일, 시행 후 5년이 지난 임대차 2법의 제도개선 토론회가 열립니다. 임대차 2법 시행 이후 임대료가 급등했고, 전월세 매물이 크게 줄었다며 아예 법안을 폐지해야 한다는 의견도 많았는데요. 다만, 이미 5년 가까이 시행된 제도를 폐지하면 시장 혼란이 오히려 커질 수 있기에 폐지보다는 개편에 무게가 실립니다.

2. 임대차 2법이 뭔데?

주택임대차 2법은 원치 않는 잦은 이주와 급격한 임대료 상승으로부터 세입자를 보호하기 위한 제도입니다. 전월세 계약 기간을 ‘2+2년’으로 정해 세입자가 최대 4년까지도 거주할 수 있도록 보장하는 계약갱신청구권과 집주인과 세입자가 갱신 계약을 맺을 때 최대 5%까지만 임대료를 올릴 수 있도록 제한하는 전월세상한제를 가리키죠.

1. 어떻게 바뀔까?

작년 7월 국토연구원이 발표한 연구 보고서엔 현행 임대차 2법을 아예 폐지하거나, 개선하는 방안 세 가지가 담겼습니다. 아예 폐지하는 안부터 살펴보면, 이중가격 문제나 전세난을 완화할 수 있다는 점은 장점이나 정책 변화로 국민 피로도가 증가할 수 있다는 점이 문제로 꼽히는데요.

2. 자율운영안

이런 문제를 해결하기 위해 제시된 첫 번째 개편안은 토지거래허가구역 지정처럼 임대차 2법을 지역 상황에 맞게 자율적으로 운영하는 방안입니다. 1~2년 동안 ‘임대차 특별지역’을 지정해 계약 갱신권이나 임대료 상한 규제를 적용하는 거죠. 다만, 여전히 단점이 없는 것은 아닌데요. 임대차 2법이 적용되는 지역에서는 기존의 부작용이 해결되지 않는 문제가 남아 있습니다.

3. 임대인-임차인 협상안

한편, 임대차 2법 제도를 유지하되 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약 갱신 여부와 임대료 상한 적용 여부를 두고 직접 협상하게 하는 방안도 제시됐습니다. 임대차 2법을 적용하지 않고 2년 만기 계약을 할 수도 있게 되는 것이죠. 대신 이번 안 역시 공급이 부족한 지역에서는 집주인 협상력만 키울 수 있다는 우려가 뒤따릅니다.

4. 가격별 차등 적용안

마지막으로 임대료 인상율 상한을 기존 최대 5%에서 최대 10% 이내로 높이거나, 고가주택을 제외하고 저가주택에만 임대차 2법을 적용하는 방안도 제시됐습니다. 저가주택 세입자를 특별히 보호해 정책 효과를 높일 수 있지만, 집값을 기준으로 적용 대상을 다르게 하면 기준가격 바로 아래의 주택은 임대인이 규제를 피하기 위해 임대료를 인위적으로 높일 수 있다는 점이 예상되는 부작용으로 꼽히죠.

1. 여야 합의 가능할까

정부가 개편 논의를 공론화하긴 했지만 개편이 현실화할지는 미지수입니다. 야당인 더불어민주당(민주당)이 세입자 보호를 이유로 임대차 2법 폐지는 물론 개편에도 반대하기 때문인데요.

민주당 내 민생연석회의라는 기구에서는 오히려 계약기간을 10년으로 늘리는 방안까지 내놓기도 했죠. 논란이 커지자 당의 공식 입장이 아니라고 수습했지만, 여야 간 입장 차이가 있다는 것은 분명합니다.

2. 신속한 해결책 필요해

임대차 2법 개편 방향을 두고 양당이 강하게 대립하면서 부동산 시장의 불확실성은 커집니다. 전문가들은 시장 혼란을 최소화할 수 있는 신속한 해결책이 필요하다는 목소리를 내죠.